Com o relativo aumento nas taxas de juros de financiamentos imobiliários e a crise financeira que continua impactando o Brasil, milhares de pessoas estão buscando saber como funciona o consórcio de imóveis.
De acordo com a pesquisa da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), de janeiro a setembro de 2017, quase 54 mil consorciados foram contemplados em consórcios de imóveis no Brasil. Diante desse número, é fácil notar que não ter dinheiro à vista não é motivo para não fazer a compra de um imóvel, não é mesmo?
É por isso que os consórcios são uma opção tão interessante para quem deseja comprar um bem, mas precisa de um incentivo para começar a poupar. Pensando nisso, decidimos reunir tudo o que você precisa saber sobre como funciona o consórcio de imóveis. Ficou interessado no assunto? Acompanhe a leitura!
O que é um consórcio de imóveis?
Antes de saber como funciona o consórcio de imóveis, é preciso saber exatamente do que se trata essa modalidade de compra e alguns conceitos básicos sobre ele.
O consórcio imobiliário é a união de um grupo de pessoas que deseja comprar um imóvel ou angariar recursos para realizar uma reforma. Nele, todos os meses um consorciado é contemplado com uma carta de crédito no valor contratado.
Ela pode ser usada como entrada em um financiamento maior ou para a aquisição de terrenos e imóveis novos ou usados. Conheça cada elemento que faz parte do consórcio.
Cota de consórcio
É o valor da parcela pago por cotista para que, somado a todos os participantes do grupo, resultem no montante total do bem a ser adquirido. A participação de cada indivíduo é identificada por meio de um número de cota.
Prazo de um grupo
O prazo refere-se ao tempo de duração máximo que o cotista tem para pagar a sua cota e pode ser reduzido ao antecipar parcelas.
Contemplação
A contemplação é o ato da entrega da carta de crédito ao participante, que pode ser sorteado por meio da sua cota ou por um lance. Você verá ao longo deste artigo como ele funciona.
Como ocorre a contemplação
Todo consórcio é composto por reuniões mensais, chamadas de assembleias. Nelas, são realizados os sorteios e as ofertas de lances.
Regras para sorteios e lances
Para poder concorrer ao sorteio de cotas ou realizar um lance, é necessário estar com as prestações em dia.
Os sorteios, realizados periodicamente, devem abranger todos os cotistas que estão com os pagamentos regularizados e o lance pode ser dado em função da escolha de cada indivíduo, no valor que ele desejar.
Como funciona o consórcio de imóveis?
Conforme apontado no tópico anterior, o consórcio funciona a partir da reunião de um grupo de pessoas que deseja adquirir um bem comum.
No consórcio de imóveis, os participantes desse grupo contribuem com prestações mensais, calculadas de acordo com o valor total da carta de crédito.
Os consorciados concorrem aos sorteios mensalmente promovidos pela empresa de consórcios. Quando um participante é sorteado, dizemos que ele foi contemplado.
Isso significa que ele está apto a receber o valor total — reajustado de acordo com a inflação do período entre o início do consórcio e a contemplação — da carta de crédito, ainda que não tenha finalizado o pagamento das prestações.
É importante destacar que o imóvel adquirido por meio de um consórcio fica alienado ou hipotecado à administradora até que o bem seja quitado, ou seja, até que todas as parcelas do plano contratado sejam pagas.
É possível entrar em um consórcio em andamento?
Quando os grupos já estão em andamento, ainda assim é possível aderir a um consórcio. Junto à própria administradora, ou de alguém que pretende transferir uma cota.
Como são feitas as contemplações do consórcio de imóveis?
Os consórcios de imóveis podem durar até 240 meses. Ao longo desse período, os cotistas devem participar das assembleias — local em que acontecem os sorteios — organizadas pela administradora.
Para participar do sorteio, o consorciado deve pagar suas contribuições mensais em dia. Até o término do consórcio, todos os participantes do grupo devem ser contemplados, conforme estabelecido em contrato.
Como apontado anteriormente, a contemplação acontece nas assembleias por meio dos sorteios. O número de contemplados depende da administradora e da quantidade de membros do grupo.
No entanto, também é possível ser contemplado por meio da realização de lances. Existem 3 tipos de lances em um consórcio de imóveis, veja!
Lance fixo
Nessa categoria, o participante do grupo paga um valor correspondente a um percentual predeterminado pela administradora.
Lance livre
O lance livre é a oferta realizada com os recursos do próprio consorciado. Nele, o cotista tem a liberdade de escolher a quantia que deseja ofertar e vence quem faz a maior oferta, assim como ocorre em um leilão.
Lance embutido
No lance embutido, o consorciado tem a possibilidade de dar um lance sem ter, de fato, o dinheiro em mãos. Nessa modalidade, o participante do grupo oferta uma parte do valor da própria carta de crédito como lance e, caso seja contemplado, a quantia é abatida da quantia a ser recebida.
É importante ressaltar que os lances funcionam como adiantamentos do restante do valor a ser pago. Isso quer dizer que, ao dar um lance, você ameniza as parcelas do consórcio.
Quem tem o nome negativado pode participar de um consórcio?
Diferentemente do que ocorre nos financiamentos imobiliários, não é preciso ter nome limpo para contratar um consórcio. Entretanto, a carta de crédito só pode ser retirada se o participante estiver com o nome limpo.
Caso a pessoa não consiga limpar o nome a tempo, a carta de crédito não poderá ser retirada.
As parcelas de um consórcio de imóveis têm juros?
O consórcio de imóveis não tem juros algum. No entanto, o consorciado precisa pagar as taxas referentes à administração e o fundo de reserva.
As prestações devem continuar sendo pagas após a contemplação?
Sim, as parcelas devem continuar sendo pagas até que todos os participantes do grupo recebam sua carta de crédito.
O valor das parcelas é fixo?
Não. As prestações costumam sofrer reajuste anual por conta da inflação. Sendo assim, as parcelas aumentam e o crédito do consórcio é atualizado com base no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Como é calculado o valor das prestações do consórcio?
Como detalhamos, as parcelas de um consórcio de imóveis não têm juros. No entanto, também não são fixas e acabam por ser reajustadas de acordo com a inflação e demais flutuações do mercado.
Para entender como esse cálculo é feito e se programar da melhor forma possível, confira, a partir de agora, como esse cálculo é realizado.
O que entra nas prestações do consórcio
As prestações do consórcio são uma soma de quatro elementos, divididos entre os membros do grupo:
fundo comum;
taxa de administração;
fundo de reserva;
seguro.
Fundo comum
O fundo comum se trata, basicamente, do valor integral da carta de crédito dividido pelo número de membros participantes do grupo, pelo número de meses de duração do consórcio.
Seu principal objetivo é acumular, mensalmente, o valor integral contratado pelo cotista. Vamos exemplificar:
o valor da cota, ou seja, do imóvel, é de R$200 mil reais;
o prazo de pagamento é de 100 meses;
logo, a contribuição mensal deve ser de R$2 mil reais.
Taxa de administração
A taxa de administração está relacionada a remuneração exigida pela administradora do consórcio. O contrato prevê essa porcentagem. Supondo que seja de 10%, para descobrir o quanto vai acrescentar na parcela, é necessário fazer o seguinte cálculo:
divide-se os 10% entre os 100 meses;
o resultado é multiplicada pelo valor do bem;
logo, a taxa de administração é de R$20 reais ao mês.
Fundo de reserva
O objetivo do fundo de reserva, como o próprio nome sugere, é garantir um valor para ser usado em caso de necessidade. Por exemplo, na falta de pagamento de um dos cotistas do grupo.
Essas condições de uso e a porcentagem também devem ser estipulada por contrato. Supondo que o valor seja de 5%, o procedimento é:
dividir os 5% entre os 100 meses;
multiplicar o resultado pelo valor do imóvel;
acrescentar os R$100,00 do resultado ao valor do bem.
Ao colocar na ponta do lápis, teremos uma parcela mensal inicial de R$ 2.120,00 por mês, sem considerar a flutuação do mercado durante esses 100 meses.
O que acontece se o pagamento do consórcio atrasar?
Quando o pagamento do consórcio atrasa, a administradora cobra juros e multa do consorciado. As prestações devem ser pagas até o próximo sorteio agendado. Caso o cotista esteja inadimplente, ele não participa da próxima assembleia e, se estiver há muito tempo sem pagar, pode ser excluído do grupo.
É importante salientar que, quando o atraso é de uma pessoa que já foi contemplada, a administradora pode fazer a apreensão do imóvel por meio de um processo.
O que fazer quando o orçamento aperta e o consórcio não pode mais ser pago?
Se, por algum motivo, não for mais possível pagar as prestações, o cotista pode:
transferir a sua cota para outra pessoa;
diminuir o valor da carta de crédito contratada para que a parcela fique menor. Vale lembrar que isso só é possível quando o consorciado ainda não foi contemplado;
ir até a administradora e pedir a exclusão do grupo. Nesse caso, uma multa deve ser paga à administradora. O dinheiro investido é devolvido quando o participante for sorteado.
A carta de crédito pode ser usada para comprar um bem diferente do contratado?
Sim, é possível escolher outro bem, desde que ele pertença à mesma categoria contratada. Na Embracon, há flexibilidade na utilização da carta de crédito — a empresa permite a compra de terrenos e imóveis novos e usados.
Além disso, também há a possibilidade de usar a carta para realizar reformas, construir um imóvel, comprar um apartamento na planta ou, até mesmo, quitar um financiamento imobiliário que esteja em vigor.
Vale lembrar que nos casos em que o bem é mais barato que a carta de crédito, a diferença pode ser utilizada para pagar o registro do imóvel, as parcelas restantes do consórcio ou o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Se o bem for mais caro, o valor restante deverá ser completado com os recursos do próprio cotista.
Como descobrir se a administradora do consórcio é confiável?
Os consórcios devem ter autorização do Banco Central (Bacen) para funcionar. Portanto, se você deseja conferir se uma administradora é confiável, basta acessar o ranking de administradoras de consórcio autorizadas pelo Bacen.
Quais são as vantagens e as desvantagens do consórcio imobiliário?
Agora que você já teve acesso há diversas informações sobre o consórcio imobiliário, preparamos uma lista de vantagens e desvantagens para que você consiga avaliar se realmente vale a pena para você!
As parcelas podem ser crescentes
Um financiamento pode ter parcelas decrescentes, o que não vai acontecer com um consórcio. Ao longo deste artigo, você aprendeu como é realizado o cálculo da mensalidade de uma cota.
No entanto, tenha ciência de que o valor é reajustado anualmente devido às flutuações do mercado. Portanto, informe-se direitinho com a administradora antes de fazer a sua escolha.
Você não precisa pagar um valor de entrada
Financiar um imóvel requer longas parcelas e um alto valor de entrada para aprovação do crédito. O consórcio imobiliário não exige nenhum valor de entrada e ainda pode ser concluído em menos tempo que o financiamento. Um ótimo recurso para quem não tem disciplina para juntar dinheiro.
A taxa de administração costuma ser mais barata do que os juros do financiamento
Ao final dos pagamentos, o consórcio costuma ter um valor abaixo de um imóvel financiado. Isso ocorre, pois, a taxa de administração e a flutuação de mercado costumam ser mais baixas do que os juros do financiamento.
Para fazer uma avaliação correta, o caminho é verificar o contrato com a administradora e colocar esses custos na ponta do lápis.
Você pode dar um lance
Para ter a chave do imóvel em mãos o quanto antes, é possível dar um lance nas assembleias.
Assim, aqueles que conseguiram acumular uma boa poupança podem se beneficiar da isenção da entrada e juros utilizando o recurso como uma maneira de adquirir o bem mais rapidamente.
É possível entrar em um consórcio mesmo estando negativado
O nome do cotista precisa estar limpo apenas no momento em que ele consegue a carta de crédito, para retirar o valor.
Ou seja, quem está negativado hoje pode ingressar normalmente em um grupo e regularizar a situação no decorrer do tempo estipulado.
O FGTS também pode ser utilizado
O consórcio imobiliário permite que o cotista utilize o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para dar um lance ou quitar algumas parcelas.
Dessa forma, é possível agilizar o tempo para receber a carta de crédito e adquirir o imóvel.
O processo pode ser um tanto quanto burocrático
É importante desapegar da falsa ilusão de que não há nenhuma burocracia na contratação de um consórcio. Algumas pessoas têm essa ilusão já que a compra da cota é bastante simples e basta pagar as mensalidades em dia para participar dos sorteios.
No entanto, ao ser contemplado, existe um processo um tanto quanto burocrático para receber o valor contratado por meio da carta de crédito.
Primeiro que, o bem que será adquirido será usado como garantia para que você continue pagando os boletos referentes às parcelas do consórcio. O imóvel só passa a ser seu quando a dívida com a administradora for integralmente quitada.
Se acontecer qualquer eventualidade até o encerramento do grupo, o contemplado pode perder o imóvel. No entanto, antes que isso aconteça, é importante procurar a empresa na qual o consórcio foi contratado e tentar negociar a dívida.
Gostou de saber como funciona o consórcio de imóveis? Esperamos que você tenha conseguido enxergar essa modalidade como uma solução bastante vantajosa para sair do aluguel!
Quer entender mais sobre o assunto? Entre em contato conosco. Podemos ajudá-lo a conquistar seu tão sonhado imóvel.
