Um dos maiores desafios da vida adulta é pensar em como ter um local para moradia. É natural que passemos por diversas fases: o momento em que permanecemos na casa dos pais enquanto encontramos nossos primeiros empregos, consideramos a moradia por aluguel até realizar a conquista de ter a casa própria.
Claro que o roteiro nem sempre é igual para todo mundo. Enquanto algumas pessoas conseguem antecipar esse tipo de conquista pouco depois de atingir a maioridade, a realidade é que muitos ainda passam pelo duro período de ter que alugar uma casa.
Por isso mesmo, a compra de uma casa é um dos maiores desejos dos brasileiros. Uma pesquisa realizada pela plataforma de moradia QuintoAndar com o Instituto Datafolha revelou que, em uma escala de 0 a 10, os brasileiros atribuem, em média, uma nota de 9,7 para a importância de se ter uma casa própria - acima de outros fatores importantes, como estabilidade financeira (9,6), família (9,4), plano de saúde (9,2), religião (9), negócio próprio (8,8), carro (8,5), filhos (7,9) e casar (6,9).
Entre os principais fatores, segurança e estabilidade costumam estar bem associados à compra de um imóvel. Afinal, ninguém pode tirar a sua moradia, por mais dívidas que se tenha. Sem falar que a casa própria serve como segurança mesmo para os momentos mais difíceis: depois de ser devidamente quitada, você não precisa se preocupar em pagar mensalidades e pode até mesmo se organizar para vendê-la no futuro, se quiser.
Nos últimos anos, inclusive, o brasileiro passou a criar uma conexão maior com o seu lar, o que ajuda a fortalecer o argumento de compra da nova casa. Segundo uma pesquisa realizada pelo Google, 57% das pessoas declararam que, mesmo após a pandemia, a casa seguirá como prioridade de investimento - seja na compra de uma ou até mesmo na reforma do imóvel.
Sabemos que a compra de uma casa é um processo longo. Afinal, trata-se de um bem que, além de exigir um alto investimento, precisa obedecer a uma série de variáveis, como bairro, tamanho do terreno e preço por metro quadrado.
Para realizar um planejamento desse tipo, é preciso contar com uma modalidade de pagamento que seja flexível o suficiente para permitir o investimento a longo prazo. É aí que entra o consórcio, que possibilita a compra da sua casa da forma que você tanto deseja.
A seguir, vamos explicar como funciona o consórcio e como ele pode ser um potente aliado para a compra da sua casa.
O que é e como funciona o consórcio
Para viabilizar a compra de uma casa, muitos brasileiros tiveram que recorrer a alguma instituição financeira, com o objetivo de financiar a compra do seu imóvel. Além de gerar uma dívida gigantesca, que pode se estender por mais de 20 anos, a compra de uma casa pelo financiamento exige valor de entrada e pagamento de juros. Por isso, você acaba tendo que pagar o dobro do valor da casa através do financiamento, gerando um enorme prejuízo.
A melhor forma de investir em um bem de alto valor, como um imóvel, de forma parcelada, é por meio do consórcio. Diferentemente do financiamento, você não sai com o bem na hora. Porém, não precisa pagar valor de entrada e paga por um valor a prazo mais justo.
Mas, como funciona o consórcio?
Antes de tudo, é preciso ter um valor em mente que vai possibilitar a compra da sua casa. Digamos que você queira morar em um sobrado, por exemplo, que ocupa um terreno de cerca de 10 metros de largura por 25 metros de comprimento. Ao analisar o valor por metro quadrado do bairro, você identificou que precisaria de, pelo menos, R$ 300 mil para a compra deste imóvel.
Então, você pode escolher a administradora de consórcio que vai possibilitar esse investimento. Antes de tudo, é preciso selecionar uma empresa que tenha autorização do Banco Central do Brasil (Bacen) para funcionar - como a Embracon, por exemplo, que possui mais de 30 anos de história realizando sonhos de milhares de pessoas por meio do consórcio.
Após selecionar a administradora, basta escolher o consórcio de imóveis e fazer o processo de simulação. A primeira informação pedida é o valor de carta de crédito, que representa o total do bem que deseja comprar. Você pode simular o valor do bem quantas vezes quiser, portanto, não precisa se preocupar em ter um valor final.
Com o consórcio, você precisa ser contemplado para ter acesso ao valor integral da carta de crédito. Por isso mesmo, não precisa escolher a casa que quer comprar com antecedência. Você pode tomar essa decisão enquanto estiver pagando pelo seu consórcio.
A grande vantagem do consórcio é que você escolhe o valor do bem em que deseja investir. Tudo isso é possível por meio da simulação, que pede o valor da carta de crédito e a quantidade de mensalidades em que deseja dividir o pagamento.
Após inserir seus dados pessoais, você já tem o retorno com o valor da mensalidade de consórcio na simulação, incluindo algumas taxas do consórcio, como:
Taxa de administração: serve para remunerar a empresa de consórcio por todos os serviços realizados, como simulação, formação dos grupos, entrega das cartas de crédito, entre outros serviços, que vão viabilizar a contemplação do consorciado.
Fundo de reserva: trata-se de um valor cobrado com o objetivo de proteger os grupos da possível inadimplência de alguns integrantes. Como o consórcio conta com a mensalidade dos consorciados para o fundo comum, o fundo de reserva é tido como uma garantia de saúde financeira dos grupos durante o pagamento das cotas.
Vale lembrar que a carta de crédito dá poder de compra à vista ao consorciado: isso pode gerar um grande desconto na hora da sua compra. Quem sabe você consegue um desconto de 10%? Tratando-se de um valor de R$ 300 mil, por exemplo, estamos falando de uma economia de R$ 30 mil… Uma grande vantagem, não é mesmo?
A seguir, vamos explicar todos os detalhes de como você pode fazer o consórcio de imóveis para a compra da sua casa.
Como funciona o consórcio de imóveis
Após selecionar uma administradora de confiança e já ter a ideia do valor que pretende investir, você pode seguir com o processo de simulação de consórcio.
Nesse processo, você seleciona o valor da carta de crédito e a quantidade de parcelas que deseja pagar por sua cota. É possível simular o seu bem quantas vezes quiser, até chegar a um valor que faça sentido de acordo com os seus rendimentos mensais.
Como o consórcio é um tipo de autofinanciamento em grupo, é imprescindível que todos paguem suas mensalidades na data correta. O valor das mensalidades forma o fundo comum dos grupos, responsável pelos valores das contemplações.
Para evitar qualquer tipo de inadimplência, as administradoras não permitem que a mensalidade seja 30% maior que o valor dos rendimentos mensais do consorciado.
Depois da simulação, um especialista de consórcio entra em contato explicando como funciona a modalidade. Após fechar o valor, é entregue o contrato de adesão, que explica como o consórcio funciona durante o pagamento de sua cota.
Caso tenha o interesse de comprar um bem com valor superior ao limite estipulado por cota pela administradora, você pode investir em mais de uma cota de consórcio.
Porém, é preciso que a soma de sua cota - ou de todas as cotas - não ultrapasse 30% dos seus rendimentos mensais. Essa exigência é determinada pelo Bacen para evitar casos de inadimplência.
No caso de um consórcio de imóveis, muito provavelmente você estará em um grupo em que a grande maioria das pessoas também têm interesse na compra de uma casa ou apartamento.
As assembleias acontecem uma vez por mês e determinam os contemplados. Todos os consorciados devem ser contemplados, porém isso pode acontecer tanto nos primeiros meses de pagamento da cota, como nos últimos. Nenhuma administradora pode prometer quando o consorciado será contemplado - trata-se de uma regra estipulada pelo Bacen. Caso se depare com alguma administradora ou um representante que prometa contemplação em um período determinado, desconfie, porque se trata de um argumento muito utilizado em golpes de consórcio.
Por isso mesmo, procure uma administradora que tenha autorização do Bacen. Só uma instituição autorizada pode garantir o funcionamento do consórcio de ponta a ponta e de forma segura.
Caso queira acelerar a sua contemplação, você pode utilizar o lance como um recurso.
Formação dos grupos
Um grupo de consórcio é constituído por dezenas ou até centenas de pessoas que têm interesses em comum. No caso de investir em um consórcio de imóveis, você estará em um grupo em que a maioria das pessoas também têm o desejo de comprar uma casa ou apartamento.
Mensalmente, são realizadas as assembleias entre os membros do grupo. Elas determinam os contemplados e podem ser acessadas pela Área de Clientes, que contém os dados pessoais do consorciado e a numeração da cota, com todos os detalhes de pagamento.
É preciso estar com o pagamento em dia da sua cota para participar das assembleias. Você pode ser contemplado de duas formas:
Sorteios: a Embracon conta com a Loteria Federal para a realização deste procedimento.
Oferta de lances: caso queira antecipar a aquisição da sua casa, você pode fazer a oferta de um lance. Para isso, é preciso registrar a proposta até 24h antes da realização da assembleia. Pelo lance livre, que é a principal modalidade, o maior valor determina o vencedor. Caso outro consorciado faça uma oferta maior que a sua, o seu valor não chega a ser debitado pela administradora, e você pode fazer a oferta nos meses seguintes.
Após a contemplação, todos os consorciados precisam passar pela análise de crédito antes de ter a carta liberada.
Conheça os tipos de lance
A seguir, vamos explicar um pouco sobre os tipos de lance, para que possa se organizar para a sua contemplação de forma antecipada.
Lance livre
É a modalidade mais comum e utilizada pelos consorciados. Você faz o registro do valor antes da assembleia; se o valor que você ofertar for o maior, você é contemplado.
Essa modalidade está disponível em todos os grupos.
Lance fixo
Nessa modalidade, o consorciado tem condições de prefixar um percentual para o valor do lance. Pode ser 25% ou 50% do total da carta de crédito, dependendo das regras do seu grupo de consorciados.
Nem todos os grupos dão essa possibilidade. Com o lance fixo, acontece o seguinte: a administradora lista todos os consorciados interessados nesse tipo de lance e realiza um sorteio somente entre eles, para definir o vencedor.
Lance embutido
Dentro da modalidade de lance fixo, você pode utilizar a própria carta de crédito como oferta de lance. Trata-se do lance embutido.
Se estiver investindo em uma carta de consórcio imobiliário de R$ 300 mil, por exemplo, pode descontar 25% desse montante para fazer a oferta de um lance. Ao ser contemplado dessa forma, você recebe uma carta de crédito de R$ 225 mil - e o valor de R$ 75 mil, utilizado como lance, ajuda a pagar as mensalidades restantes do consórcio.
É uma ótima oportunidade para quem está descapitalizado ou quer abrir mão de parte da sua cota para ser contemplado mais rápido. Porém, é preciso observar as regras do grupo, para ver se existe essa possibilidade.
Lance com FGTS
Essa opção é exclusiva para quem investe em consórcio imobiliário. Você pode utilizar os recursos do FGTS (Fundo de Garantia de Tempo de Serviço) com o objetivo de fazer a oferta de um lance para a conquista da sua casa ou apartamento.
Análise de crédito
Independente da forma em que for contemplado (por sorteio ou lance), é preciso passar pela análise de crédito realizada pela administradora. Nesse momento, ela verifica algumas informações, como:
Rendimentos mensais: para conferir se o valor das mensalidades não ultrapassaram os 30% do valor de seus rendimentos mensais;
Dados pessoais: como nome, endereço e demais informações, que podem ser alteradas pela Área de Clientes (caso tenha alguma mudança cadastral, não se esqueça de alterar em sua Área de Clientes);
Consulta aos órgãos de proteção ao crédito: para identificar status de bom pagador, as administradoras consultam seu nome em birôs de crédito, como SPC e Serasa, para checar se o nome do dono da cota está limpo.
Estas validações são feitas para garantir que o contemplado continue comprometido com as mensalidades do consórcio. Vale lembrar que, por ser um tipo de autofinanciamento, o consórcio conta com as contribuições de todos, inclusive dos contemplados, para possibilitar aos demais o acesso à carta de crédito.
A cada aniversário de cota, ela passa por um reajuste nas mensalidades. Essa medida é feita para proteger o poder de compra de todos os consorciados.
Imagine que você tenha feito uma simulação de consórcio de imóveis de R$ 300 mil, considerando uma casa com uma metragem específica e no bairro que deseja. Com o passar dos anos, este valor pode ser insuficiente para esse tipo de compra, por conta da inflação e da possível desvalorização da moeda.
Por isso, as administradoras fazem um reajuste anual em sua cota, para que o seu poder de compra seja mantido. O reajuste é aplicado diretamente na carta de crédito e, então, é feito um recálculo das mensalidades a partir dessa mudança. Isso significa que o reajuste é realizado em benefício do próprio consorciado, ou seja, a administradora não ganha a mais por conta disso
Se, por um lado, você pode pagar uma mensalidade maior no ano seguinte, por outro terá à disposição um valor ainda maior de carta de crédito ao ser contemplado.
No caso do consórcio de imóveis, é levado em consideração o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que ajuda a precificar o valor de todos os materiais relativos à construção.
Ao ser aprovado na análise de crédito, você finalmente pode utilizar o valor da sua carta para a casa que tanto quis.
Como usar a carta de crédito para comprar uma casa
Ao ser contemplado, você finalmente pode utilizar a sua carta de crédito para a compra da casa que tanto deseja.
Neste momento, é você que escolhe a melhor forma de investir em seu novo lar. Você pode utilizar o valor da carta de crédito para a compra de um terreno e, aos poucos, construir do jeito que tanto deseja. Ou pode escolher uma casa já construída e utilizar o valor completo da sua carta de crédito.
Se preferir, também pode utilizar a carta de crédito para a compra de um apartamento, seja na planta ou decorado. E pode até mesmo utilizar o valor para a compra de uma casa na praia, no campo ou até mesmo um empreendimento comercial.
Ao escolher o bem que deseja comprar, é preciso negociar a compra com o proprietário e indicá-lo à administradora. Uma das maiores vantagens da carta de crédito é seu poder de compra à vista, que pode possibilitar um bom desconto na transação. Converse com o proprietário e, se achar necessário, pesquise outras opções, que estejam de acordo com o que você busca.
Ao encontrar o imóvel que deseja, basta indicá-lo à administradora, para que ela siga com todos os trâmites burocráticos e transfira o valor da carta diretamente a ele.
Caso a sua carta de crédito seja insuficiente para a compra do imóvel, você pode completar com os seus próprios recursos, de acordo com o que negociar com o proprietário.
É você que decide o melhor momento para a compra da sua casa. O consórcio se destaca como a melhor opção porque dá liberdade de escolher valor da carta de crédito, total de mensalidades e até mesmo o tipo de bem que deseja comprar ao ser contemplado. Faça uma simulação de consórcio de imóveis e invista o quanto antes na realização do seu sonho.
