Comprar um imóvel próprio à vista é o sonho de muitas pessoas, mas não é uma realidade para a maioria. Mesmo assim, fazer a compra de uma casa está muito mais perto do que parece, afinal, há outras formas de tornar esse sonho possível. Uma delas é fazer um consórcio imobiliário.
Nele, um grupo de interessados se junta para fazer o financiamento do imóvel, pagando parcelas mensais para uma administradora.
E o melhor, quando se compara com o meio tradicional, uma das principais vantagens do consórcio é poder fazer o pagamento das mensalidades sem a cobrança de juros.
Apenas uma taxa de administração será embutida nas parcelas, mais baixa do que a taxa de juros das outras modalidades de compra. Ou seja, um benefício que torna o consórcio excelente opção de investimento em longo prazo.
Ficou interessado e quer saber mais sobre o consórcio imobiliário? Então, continue a leitura e saiba como funciona, quais as vantagens e, principalmente, descubra o que considerar na hora de contratar esse plano! Boa leitura!
O que é consórcio imobiliário?
Há vários tipos de consórcio, e o imobiliário é um deles.Podemos resumir o consórcio de imóveis como um grupo de pessoas que se juntam em prol de um mesmo interesse -nesse caso, adquirir uma casa, a fim de arrecadar uma determinada quantia durante certo tempo.
Assim, a cada mês, um integrante é contemplado com a carta de crédito — documento que é repassado ao consorciado para a aquisição do imóvel.
Como funciona o consórcio imobiliário?
O consórcio funciona da seguinte forma: a cada mês, todos os integrantes contribuem com um determinado valor, que é definido conforme o valor do crédito.
Como estamos falando de uma modalidade formada por um grupo de consorciados, vale ressaltar que a pessoa interessada em participar do consórcio vai adquirir a cota, passando a fazer parte do grupo.
Até o final do consórcio, todos os meses um participante é contemplado e obtém o valor necessário para fazer a compra do seu imóvel. Lembrando que todos os consorciados vão competir em igualdade de condições em todos os sorteios.
Existe, também, a possibilidade do consorciado ofertar lances para que antecipe a contemplação e adquira a carta de crédito mais rápido.
Além disso, é importante destacar que é possível fazer uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para ofertar os lances ou até mesmo para complementar o valor da carta de crédito.
Quais as vantagens do consórcio de imóveis?
Não há cobrança de taxa de juros
Consórcio não tem juros. E, por isso, essa modalidade de financiamento de imóveis tem sido a escolha dos consumidores que pretendem fugir das altas taxas de juros praticadas por outras formas de compra.
Apenas uma taxa de administração é cobrada nos consórcios, que é totalmente diluída nas parcelas durante todo o prazo de pagamento, além de ser bem inferior quando comparada às taxas dos bancos.
Então, o custo final passa a ser bem menor - assim como o valor das parcelas mensais, o que torna a modalidade de compra cada vez mais uma opção econômica para a compra do tão sonhado imóvel.
Não precisa dar entrada
Todo o valor que o participante escolher para o consórcio de imóvel será parcelado de forma integral, ou seja, não é necessário pagar uma porcentagem antecipada.
É a alternativa ideal para aqueles que não contam com o montante necessário para dar de entrada ou que gostaria de usar o dinheiro destinado ao pagamento à vista para outros objetivos, como pequenas reformas ou despesas de transferência, por exemplo.
Variedade de prazos e planos
As administradoras têm investido muito na variedade de prazos e planos, a fim de possibilitar ao integrante a escolha do melhor consórcio conforme o seu perfil.
É possível, portanto, definir o valor da carta proporcional ao imóvel pretendido, com as mensalidades acessíveis e, claro, optar pelo melhor prazo para fazer o pagamento das parcelas.
Essa flexibilidade permite que o consorciado se planeje, estruturando todos os seus planos de acordo com a sua condição financeira - o que não prejudica o seu orçamento e o incentiva a ter um consumo responsável.
É possível tentar acelerar a contemplação
Há duas maneiras de ser contemplado no consórcio: lance e sorteio. Aqueles que não desejam esperar pela sorte, podem ofertar lances. Em alguns programas, é possível usar uma porcentagem da própria carta, o famoso lance embutido.
Caso o lance ofertado não seja o vencedor, o integrante não precisa fazer o pagamento da quantia que ofereceu, podendo utilizá-la no próximo mês para oferecer outro lance.
Burocracia mínima
Um benefício característico dos consórcios é exatamente a menor burocracia para aquisição do imóvel.
Normalmente não é necessário comprovar renda para conseguir uma cota, o que acaba sendo uma excelente oportunidade para as pessoas que trabalham informalmente.
Liberdade para usar o crédito
Ao obter a carta de crédito, o consorciado contemplado tem toda a liberdade para fazer uso do valor no que desejar, contanto que se enquadre na categoria do bem desejado.
Vale destacar que, no consórcio imobiliário, é possível obter imóveis comerciais ou residenciais, sejam eles usados ou novos.
Também pode-se adquirir terrenos ou utilizar a quantia para reformar ou construir. Para aqueles que já possuem imóveis financiados, é permitido quitar a dívida com a carta de crédito.
Os consórcios são fiscalizados pelo Banco Central
O Banco Central é o órgão que fiscaliza as administradoras de consórcio. Ele tem total autoridade para normalizar e fiscalizar as empresas desse tipo de financiamento, a fim de resguardar os interesses do grupo de consorciados.
Todos os contratos entre as administradoras e os integrantes são regidos pela lei nº 11.795/2008, e isso acaba garantindo uma segurança necessária para finalizar um negócio envolvendo um valor de uma casa.
Porém, atenção: é sempre indicado verificar se a empresa está credenciada ao Banco Central, antes de fazer a aquisição da cota.
Como fazer um consórcio?
Um grupo de interessados se reúne para fazer a compra de um imóvel. Cada consorciado arca com parcelas mensais para a administradora, responsável por fazer o gerenciamento do dinheiro.
Assim, quando as parcelas atingem o valor determinado, por exemplo, um consórcio de R$ 150 mil, um integrante é sorteado e pode fazer a compra da casa.
Vale frisar que um consórcio imobiliário costuma durar de 10 a 15 anos. Isso quer dizer que o consorciado pode ser sorteado logo no começo, ou, então, esperar anos para receber a carta de crédito. É por isso que essa modalidade costuma ser uma ótima opção para quem não tem pressa.
Então, para fazer um consórcio de imóvel, é preciso procurar uma administradora confiável. É ela quem vai reunir as pessoas que querem uma casa. Assim, quando um número mínimo de participantes for atingido, o processo tem seu início.
Porém, antes de entrar em um consórcio, é imprescindível que se conheça as parcelas para o imóvel que deseja comprar.
Como é feito o pagamento das parcelas?
O primeiro passo para compreender tudo o que diz respeito às parcelas de um consórcio imobiliário é entender como funciona o cálculo das prestações e o pagamento por parte do consorciado.
Vale ressaltar que geralmente o boleto chega na casa do participante todos os meses e pode ser pago na rede bancária ou em caixas eletrônicos.
Como são calculadas as parcelas? A partir de quatro fatores:
- taxa de administração: a taxa que o integrante paga à administradora devido aos serviços que ela presta;
- fundo comum: o valor que todo participante paga para formar um fundo, destinado à aquisição de um bem. A contribuição do fundo, todos os meses, é obtida mediante uma porcentagem sobre o valor do crédito contratado;
- seguro: um valor cobrado, quando contratado, para garantir que o pagamento das parcelas continue, em caso de desistência do segurado ou caso de morte;
- fundo de reserva: um fundo para proteger o funcionamento do grupo, cobrindo despesas relacionadas aos integrantes e eventuais inadimplências.
Como fica o pagamento das parcelas em caso de atraso?
Em caso de pequenos atrasos (menos de um mês), o procedimento é uma multa no valor da parcela que não foi paga e a incidência de juros, além da não participação da assembleia caso o integrante seja um consorciado não contemplado.Quando se fala de atrasos maiores que um mês, a situação complica um pouco mais.
O integrante pode ser excluído do grupo caso não tenha sido contemplado no consórcio.
Se ele já estiver sido contemplado e não utilizado a carta de crédito, pode perder a contemplação. Caso contrário, se já estiver utilizado, pode perder o imóvel adquirido para quitar a sua dívida.
E o que fazer caso tenha se atrasado no pagamento das mensalidades? Há três opções para o integrante (além do pagamento do valor em atraso):
- trocar o valor da carta de crédito: algumas administradoras costumam aceitar essa troca para que o consorciado obtenha um valor inferior, a fim de quitar o débito das parcelas que se encontram em atraso, mas apenas se o integrante ainda não tiver sua cota contemplada;
- negociar a dívida: antes de qualquer coisa, é preciso deixar claro que a administradora não é obrigada a aceitar a negociação. No entanto, grande parte delas está disposta a conversar com os consorciados em débito;
- transferir a cota: e, claro, é possível ainda que o integrante transfira a sua cota para outra pessoa, que arcaria com os débitos.
E se a intenção for antecipar os pagamentos ou quitar o saldo?
Recebeu um dinheiro extra, do 13º salário, de um investimento ou até mesmo de uma herança, e quer utilizar o valor para adiantar o pagamento das parcelas? Isso é possível. Há duas formas de fazer isso:
- direta: significa que o integrante vai pagar uma quantidade de parcelas consecutivas a partir da última quitada. Exemplo: caso a última parcela quitada tenha sido a quarta, pagará a partir dela (quinta, sexta etc.);
- inversa: significa que o consorciado vai começar a pagar a partir da última prestação. Se o consórcio for de 60 parcelas, por exemplo, pagará a 60ª, depois a 59ª etc.
O que acontece quando sou contemplado?
Existem duas formas de contemplação no consórcio imobiliário. Uma é por meio do sorteio mensal.Caso a pedra-chave seja sorteada, o integrante receberá um comunicado da administradora. Lembrando que é possível acompanhar o sorteio ao vivo, já que as assembleias são transmitidas pela internet.
Outra forma é ofertando um lance, que significa adiantar o pagamento das parcelas. Se o lance ofertado for o de maior valor no mês, o participante será o contemplado.
É importante verificar junto à empresa as regras para fazer as ofertas, pois elas podem variar conforme o grupo em andamento e a empresa.
Veja o passo a passo para a liberação do crédito.
Confirmação da contemplação e documento para o cadastro
Após a assembleia, a administradora vai informar quem são os contemplados por lance e sorteio.
É nesse momento que o integrante fornece os documentos cadastrais e informa como será utilizada a carta de crédito.
Eventualmente, para concluir a análise, poderão ser requisitados documentos adicionais, que devem ser informados pela empresa.
Após decidir o imóvel que vai comprar, o consorciado terá que apresentar à administradora as informações do vendedor (CNPJ/CPF, banco, endereço e telefone), além de dados da propriedade. Lembrando que ele não pode estar alienado a nenhuma instituição.
Avaliação
Nesse momento, a empresa avalia do cadastro do integrante, a fim de garantir que não haja riscos ao grupo, aprovando, em seguida, o seu processo.
A próxima etapa é a avaliação do imóvel pretendido que, caso seja usado, deve ser submetido a uma empresa especializada. Após o recebimento desses dados, a empresa de consórcio contratada faz o laudo com a liberação ou não da casa como garantia do saldo devedor da sua cota.
Pagamento
Após ter apresentado todas as informações sobre o imóvel escolhido, e o vendedor e a empresa do consórcio terem avaliado todas as condições jurídicas, o crédito vai ser liberado para a compra do bem.
O valor do crédito não será depositado na conta do participante. Quem vai cuidar de todo esse processo de pagamento junto ao vendedor será a própria administradora.
Porém, com a carta de crédito, o consorciado vai poder negociar descontos quando a compra for feita à vista e, ainda, utilizar parte do montante para pagar a documentação da casa.
O que considerar ao contratar um consórcio de imóveis?
Antes de fazer a escolha do consórcio, é fundamental avaliar se você tem condições financeiras e se tem o desejo de fazer uma compra em longo prazo.
O consórcio é uma modalidade de compra bastante vantajosa porque, como já reforçamos, a taxa de administração tende a ser muito mais baixa do que os juros que são cobrados no financiamento bancário. Além, é claro, de apresentar valores bem mais flexíveis e de não exigir nenhuma entrada para dar início aos pagamentos.
Contudo, você pode ter que esperar um tempo para adquirir o seu imóvel, visto que, no consórcio, você só poderá fazer uso da carta de crédito assim que for contemplado - e a contemplação, como vimos, ocorre por sorteio ou por lance.
Por esse motivo, é importante avaliar com calma todas as regras gerais de um consórcio imobiliário e montar o seu cronograma financeiro.
Quais os cuidados ao escolher a administradora?
Depois de ter se decidido em relação ao consórcio de imóveis, é indispensável tomar certos cuidados antes de fazer a escolha da administradora.
O cuidado mais importante é se certificar de que a empresa está registrada no Banco Central do Brasil, pois como você já sabe, é ele quem fiscaliza todas as atividades das instituições registradas, evitando que você participe de um consórcio fraudulento ou inexistente.
Além disso, o Banco Central oferece ao consumidor um ranking das empresas de consórcio, de acordo com perguntas frequentes respondidas e com o número de reclamações solucionadas.
Diante dessa fiscalização, o integrante que se sentir prejudicado ou constatar alguma irregularidade nas atividades da empresa pode tirar dúvidas e registrar reclamações por meio do telefone ou do site do Banco Central.
Por fim, faz-se necessário também verificar a quantidade ou a existência de reclamações em relação à empresa no site do Procon, ou em outros sites que são especializados nesse tipo de serviço.
Cuidados ao contratar um consórcio
Após verificar a situação da empresa e tomar a decisão de contratá-la, é preciso se atentar para alguns cuidados na hora de contratar o consórcio. Confira os principais deles:
Contrato de adesão
Um cuidado muito importante é ler atentamente o contrato de adesão, já que nele constam todas as regras que vão reger a relação entre o integrante e a administradora.
Esse documento inclui todos os deveres e todos os direitos que as partes terão que cumprir durante o prazo do consórcio, bem como as correções e os juros que vão incidir sobre as parcelas.
Prazo de duração
É imprescindível que se verifique o prazo de duração do consórcio. Ele varia de acordo com o bem que será adquirido. O prazo, para a aquisição de imóveis, geralmente é de até 240 meses.
Direitos e deveres
É muito indicado que se conheça as regras gerais para todos os consórcios, as quais estão presentes na Lei 11.795/2008, que regulamenta esse sistema no Brasil.
Golpes e fraudes
É preciso ter consciência de que existem golpes que envolvem todos os tipos de negócios, inclusive o de consórcio.
Por isso, esteja sempre atento para ofertas muito abaixo do normal e desconfie de vendedores que oferecem contemplação em um prazo curto. Contate sempre a administradora e tenha certeza dessas informações.
Patrimônio de afetação
É fundamental certificar-se de que o patrimônio da empresa está separado do patrimônio formado por meio do consórcio, o que evita prejuízos em caso de recuperação judicial ou falência da administradora.
Cuidados durante o consórcio
A atenção deve ser maior depois de firmada a relação jurídica. Confira alguns pontos que devem ser verificados:
Dados cadastrais
Manter todos os dados atualizados junto à empresa, como e-mail, endereço e telefones para contato.
Assembleias gerais
Participar das assembleias e acompanhar as contemplações e movimentação do grupo do consórcio.
Cuidados ao comprar uma carta de crédito contemplada
Uma alternativa para aqueles que desejam adquirir um imóvel por meio de consórcio é a compra de uma carta de crédito contemplada. Para tanto, é necessário também tomar alguns cuidados. Confira alguns:
Anúncios
Desconfie sempre de anúncios que são publicados na internet ou em jornais. Eles são muito comuns e oferecem “facilidades” e valores muito baixos para atrair os clientes.
Procuração pública
É muito indicado outorgar uma procuração para a venda da carta, caso o titular não possa ir até a sede da empresa.
Ainda que não seja necessário o documento público, a escritura de procuração vai evitar que você sofra possíveis golpes.
Dados da carta de crédito
Por fim, é importante conferir todas as informações da carta de crédito que se deseja comprar, desde a administradora até as regras do consórcio.
Lembrando que, para confirmar todos os dados sobre a carta, basta consultar a empresa responsável.
Cabe ressaltar, ainda, que aqui valem também todos os cuidados ao ler o contrato de adesão, conhecer os direitos e deveres e, sobretudo, ao escolher a administradora.
Fazer um consórcio de imóveis é assumir um grande compromisso de poupar, para que você possa adquirir a sua tão sonhada casa própria, sendo uma excelente solução para quem não consegue ter disciplina na hora de economizar e, sem dúvidas, uma ferramenta para fomentar o hábito de investir.
Lembrando que, como a carta de crédito se equipara ao pagamento à vista, o consorciado tem maior poder de negociação, que pode render ótimos descontos.
É uma modalidade de compra extremamente benéfica para as pessoas que têm a possibilidade de se organizar financeiramente e se planejar.
Agora que você já conhece tudo sobre o consórcio imobiliário e sabe que é uma alternativa bastante vantajosa para investir, procure uma administradora de confiança e faça a escolha do seu plano, que seja compatível com o seu perfil. Tenha cada vez mais próximo de você a chance de comprar um imóvel próprio e de aumentar o patrimônio.
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