Para realizar o desejo de comprar uma residência, muitas pessoas optam por procurar no mercado o crédito necessário para essa aquisição.
Entretanto, devido aos altos juros cobrados pelos financiamentos, é comum adiar essa vontade. E, ainda, existe a necessidade de quitar parte do imóvel à vista. Mas e você, já pensou num consórcio de imóveis?
Poucos brasileiros sabem, no entanto, que podem comprar uma casa por meio de um consórcio. Essa modalidade funciona como um autofinanciamento e inclui diversas vantagens.
Por ser algo que nem todos conhecem, é comum existirem diversas dúvidas sobre consórcio de imóveis. Quais são os riscos, as vantagens, como pagar as parcelas ou antecipá-las são algumas delas.
Por isso, preparamos um guia para responder às principais perguntas que costumam surgir sobre essa modalidade de crédito. Se você tem alguma questão a esse respeito, continue a leitura!
1. Como funciona um consórcio de imóveis?
Basicamente, um consórcio é a união de pessoas físicas e/ou jurídicas com o objetivo de acumular, por meio do autofinanciamento, um capital que permite adquirir, construir ou reformar um imóvel.
Para isso, essa associação possui um número de participantes, um prazo de duração e um valor de contribuição mensal que o próprio consorciado pode selecionar a partir da simulação. Ou seja, você paga aquilo que estiver dentro do seu orçamento.
Dessa forma, sempre que a poupança comum acumula o valor que permite a compra, ocorre a contemplação (mediante sorteio ou lance) de uma carta de crédito — um documento que permite ao consorciado retirar o recurso para realizar a aquisição. Isso acontece até que todos os membros do grupo sejam atendidos.
A formação desse grupo é responsabilidade de uma administradora que possui autorização do Banco Central para realizar essa atividade. Ela deve reunir um número mínimo de pessoas com o mesmo interesse, além de gerenciar o consórcio durante toda sua duração.
2. Quais as vantagens do consórcio comparado a um financiamento?
O consórcio é uma forma prática e segura de investir com retorno certo. Quando alguém pretende contratar um financiamento imobiliário, precisa estar ciente de que é necessário pagar à vista 30% do valor do imóvel a título de entrada. Mas, para participar de um grupo de consórcio, não é preciso ter esse montante.
Caso a pessoa possua esse recurso, ele pode ser usado como lance para retirar a carta de crédito mais rapidamente, mas isso não é obrigatório.
Além disso, ao contratar um financiamento, após quitadas todas as prestações, o mutuário terá pago ao banco quase três vezes o valor do imóvel. Essa incômoda situação não ocorre em um consórcio, pois não há incidência de juros. Ou seja, consorciado paga apenas uma taxa de administração já contida na parcela.
Outra vantagem do consórcio é o maior poder de compra, já que o contemplado recebe o recurso na forma de uma carta de crédito, que permite adquirir o bem à vista. Com ela, é possível negociar descontos e outros benefícios, o que raramente é possível com o financiamento bancário.
3. Quais são os riscos de um consórcio?
O principal risco a que um consorciado está sujeito é a idoneidade da administradora do consórcio. Por isso, é importante procurar mais informações sobre a administradora junto aos órgãos de defesa e ao Banco Central.
Também é importante descobrir como está a saúde financeira dessa empresa, porque é possível que ela quebre e faça seus clientes perderem todo o investimento.
Quando há inadimplência em um financiamento imobiliário, quem assume o risco é o banco. Contudo, em um consórcio, esse risco é assumido por todos os participantes do grupo.
Caso muitos consorciados atrasem a contribuição, os demais componentes podem sofrer alguns problemas e ter adiado por mais tempo a aquisição do imóvel. Ninguém está livre de passar por uma grave crise financeira que prejudica a capacidade de pagamento das pessoas.
Esse fato pode fazer com que o número de cotistas que atrasam as parcelas seja superior ao previsto. Entretanto, é comum o grupo possuir um fundo de reserva, que permite o correto funcionamento do consórcio com uma determinada margem de inadimplência.
4. Como aumentar as chances de ser contemplado?
Ao participar de um consórcio, é necessário que o cotista saiba que existem duas formas de ser contemplado: por meio de um sorteio ou por um lance.
Ao preferir ser contemplado por meio do sorteio, o consorciado deve contar com a sorte para receber sua carta de crédito. Todavia, existe a possibilidade de demorar um longo tempo para ser sorteado.
Agora, caso o cotista deseje antecipar sua contemplação, pode dar um lance, e, assim, conquistar rapidamente o bem sonhado.
Todos os meses o consorciado tem a possibilidade de oferecer um montante, até 24 horas antes da assembleia, para adquirir o bem. Vence quem oferece o maior valor, mas vale lembrar que, caso ele não seja contemplado pela oferta do lance, recebe seu valor de volta.
5. Quais são as modalidades de lance?
Existem dois tipos de lances possíveis: o livre e o fixo. Veja as diferenças entre eles.
Lance Livre
Trata-se do caso que explicamos antes: o consorciado oferece um lance antes da assembleia, com recursos pessoais e, assim como em um leilão, quem oferecer o valor mais alto, é contemplado. Quem perde o "leilão", continua pagando suas parcelas normalmente e pode dar outro lance na próxima assembleia.
Lance Fixo
O consorciado contribui mensalmente com uma porcentagem fixa estabelecida pela administradora, que pode ser de 50% ou 25% da parcela, além do pagamento contratual. Entre todos que ofertarem o lance fixo, quem tiver a cota mais próxima da última sorteada antecipa o recebimento da sua carta de crédito.
Esta modalidade permite, ainda, o lance facilitado, no qual pode ser usado um percentual da própria carta de crédito para antecipar a retirada da mesma. Ao final, o valor é abatido do montante que o consorciado receberá. Fica com o bem quem antecipar o maior número de parcelas do seu contrato.
Também é possível usar o saldo para quitar despesas burocráticas, como transferência de propriedade do imóvel, pagamento de tributos e custas com cartório, entre outras.
6. O que acontece em caso de desistência durante o contrato?
Devido ao fato da vigência de um consórcio de imóveis ser longa — na Embracon, por exemplo, o maior prazo é de 240 meses —, existe uma dúvida comum sobre o que acontece caso o consorciado decida sair do grupo.
O desistente deve estar ciente de que sua saída prejudica os demais participantes da associação, já que os remanescentes deixam de contar com a prestação mensal que seria paga, diminuindo, assim, a capitalização do fundo comum.
De acordo com a Lei, o mutuário que desiste tem o direito de receber de volta parte do valor pago. Nesse caso, é comum ser descontada do montante quitado a taxa de administração e, quando existir, a tarifa de seguro. No entanto, esse dinheiro poderá ser sacado apenas 30 dias após o término do grupo.
Existe a possibilidade do associado vender a sua cota para outra pessoa, que explicaremos mais adiante.
7. Como fazer pagamento das parcelas de um consórcio de imóveis?
Como qualquer outra conta mensal, o pagamento é feito por boleto bancário, que deve ser enviado ao consorciado pela administradora todos os meses. Nele, devem constar, além do valor e data de pagamento, outras informações sobre o consórcio, como o número de pessoas sorteadas no mês anterior.
Caso precise atrasar algum pagamento, haverá incidência de multa de 2% e juros e a pessoa inadimplente não poderá participar dos próximos sorteios até regularizar a situação.
Além disso, cabe lembrar, a inadimplência também prejudica os demais consorciados, pois reduz o volume de dinheiro do fundo comum. Por isso, é importante ficar atento ao vencimento das parcelas.
8. As parcelas do consórcio têm juros embutidos?
Não, o consórcio não tem juros, apenas uma taxa administrativa, que é definida desde o início do contrato e paga com as parcelas. Essa taxa paga a formação, organização e administração do grupo.
Por essa razão, as parcelas podem sofrer algum reajuste uma vez por ano, conforme o aumento dos custos para manter o consórcio.
9. As parcelas podem ser antecipadas?
Com certeza. Afinal, a situação financeira do cotista pode melhorar e ele pode aproveitar para antecipar as parcelas e quitar mais rápido o seu contrato.
O consorciado pode, inclusive, usar o FGTS para fazer o pagamento antecipado e ofertar lances, desde que o valor do consórcio não ultrapasse R$ 500 mil.
Em tempo: não é preciso se preocupar com a aprovação de crédito durante o pagamento das parcelas. Ela só será analisada quando houver a contemplação.
10. Como são e quantos sorteios acontecem por mês?
O sorteio pode ser feito com o uso de um globo esférico, com a presença de todo o grupo ou parte dele e também pela Loteria Federal, à escolha da administradora, com total transparência.
A quantidade mensal de sorteios é definida por administradora conforme o número de participantes e o valor arrecadado. Quanto mais pessoas, mais dinheiro entrará todos os meses e, portanto, a tendência é de que os sorteios aconteçam com mais frequência.
11. É possível entrar em um consórcio que está em andamento?
É sim, basta comprar a cota diretamente de um associado ou uma cota vaga, na administradora. O interessado compra pelo valor que o consorciado pagou até aquele momento e segue pagando normalmente as parcelas do saldo remanescente para o término do grupo.
12. Quais tipos de imóveis podem ser adquiridos com a carta de crédito?
É possível escolher uma casa ou apartamento já construído ou na planta. Nesse último caso, deve ser concedido outro imóvel como garantia.
Se o associado já tem um imóvel e decidiu não adquirir outro, pode usar a carta de crédito para quitá-lo, fugindo dos juros de financiamentos bancários ou para reformá-lo. Para isso, basta que a casa ou apartamento esteja no seu nome.
Além disso, é permitido comprar um terreno e usar o saldo do consórcio para construir a casa dos sonhos.
13. É obrigatório usar todo o valor da carta de crédito?
Não. Se o imóvel escolhido tem valor inferior ao da carta de crédito, é possível usar o saldo restante para pagar as tarifas de registro da propriedade, habite-se, antecipar o pagamento do IPTU, entre outros custos relacionados à compra.
Se, ao contrário, a casa ou apartamento for mais cara que o valor da carta, o contemplado pode dá-la como pagamento de uma parte do imóvel e completar com o restante do dinheiro.
14. Qual o prazo máximo para adquirir o imóvel depois de ser contemplado?
Até o consórcio de imóveis acabar, ou seja, até todos serem contemplados. Se a pessoa for sorteada e não quiser comprar o imóvel imediatamente, a administradora deve depositar o valor da carta de crédito em uma poupança. Esse dinheiro fica lá até que ela decida retirá-lo.
Não precisa ter pressa, pois o recurso não será perdido. O importante é fazer a escolha com calma, pois comprar uma casa ou apartamento é um grande passo.
15. Como escolher uma administradora de confiança?
Antes de entrar em um consórcio, o interessado deve procurar uma empresa do ramo que seja confiável e possua solidez e credibilidade.
Para isso, é preciso que o futuro consorciado busque o máximo de informações possíveis sobre essa empresa. Vale pesquisar na internet, pedir indicação para os amigos e ligar para as empresas. Tudo isso para garantir se estão cumprindo todos os requisitos.
O primeiro desses requisitos é autorização do Banco Central para gerenciar consórcios. Pois a administradora desse financiamento precisa estar devidamente credenciada e autorizada.
Em seguida, é interessante procurar junto ao Procon a existência de reclamações sobre a empresa ou consultar o Reclame Aqui. Preste atenção ao número de citações à empresa, quais os problemas apontados e à taxa de resolução dos mesmos.
Outro ponto a ser analisado é o contrato de adesão ao consórcio de imóveis. É preciso observar todas as cláusulas e esclarecer todas as dúvidas que possam existir. Fique atento à taxa de administração, ao número de parcelas e às regras de contemplação.
Fazer parte de um grupo desse tipo é uma opção inteligente para quem deseja adquirir um bem desse tipo. E, de quebra, não pretende pagar as elevadas taxas de juros praticadas pelo mercado. Por isso, é essencial sanar todas as dúvidas sobre consórcio de imóveis que possam existir. Assim, você consegue realizar uma decisão segura.
Se você quer saber mais sobre o assunto ou já decidiu aderir a um consórcio, peça ajuda aos nossos vendedores. Fale com um consultor que está pronto para atendê-lo.
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