Para se fazer um bom negócio ao adquirir um imóvel, os valores e condições de pagamento sempre devem constar entre as principais preocupações do comprador. Nessa hora, uma das dúvidas mais comuns é: financiamento ou consórcio? Qual é a melhor opção?
Entender quais são as diferenças entre essas modalidades e as vantagens de cada uma delas pode ser muito importante na hora de tomar a melhor decisão. Considere, também, os seus desejos, necessidades e condições de sua família.
Por isso, hoje vamos entrar a fundo nessa discussão. A seguir, vamos explorar como funciona o consórcio e o financiamento, quais são as diferenças entre eles e quais são as vantagens dessa modalidade. Confira!
Como funciona um consórcio?
O consórcio é uma modalidade de aquisição de bens e serviços de forma coletiva em um prazo pré-determinado. Pessoas físicas ou jurídicas com interesse em comum na aquisição de um bem ou serviço podem se juntar sob a regulação de uma administradora. Assim, podem autofinanciar coletivamente os bens para todos os participantes.
Basicamente, o consórcio funciona da seguinte forma: os cotistas, ou consorciados, pagam as mensalidades que, quando somadas, são o suficiente para adquirir o bem para um deles.
Dessa forma, todo mês, é realizado um sorteio e alguém é contemplado com uma carta de crédito para adquirir o bem ou serviço desejado. Logo, ao final do período de pagamento determinado no contrato, todos os consorciados terão sido contemplados.
Para aqueles que não têm urgência na aquisição desse bem, integrar um grupo de consorciados é uma alternativa. Ele apresenta diversas vantagens frente ao financiamento, como veremos mais adiante. Vale lembrar, ainda, que é possível antecipar a contemplação realizando lances.
Para isso, o consorciado deve ofertar um percentual do montante necessário para a compra do bem. E, caso o grupo tenha fundos suficientes para a compra, pode ser concedida a carta de crédito.
Existem três tipos de lance:
* lance livre: é a oferta realizada com o dinheiro do próprio consorciado, que tem a liberdade de escolher quanto deseja ofertar;
* lance embutido: é a oferta de lance utilizando um percentual da própria carta de crédito, ou seja, é o lance sem, de fato, ter o dinheiro em mãos;
* lance fixo: corresponde a um percentual definido de acordo com as regras do grupo, que pode ser de 50% e/ou 25%.
Como funciona um financiamento?
Nessa modalidade de compra, o banco adianta e empresta dinheiro para a compra do imóvel. Em seguida, ele vai cobrar esse valor mais juros e demais encargos do cliente.
Após a entrega de toda a documentação e aprovação do financiamento de imóveis, o banco, a partir de uma empresa terceirizada, vai realizar a avaliação do bem escolhido e confirmar o seu valor. Caso tudo esteja de acordo, o contrato é firmado.
Então, o banco vai comprar o bem e o comprador iniciará o pagamento das mensalidades ao banco até a quitação da dívida.
Tipos de financiamento
Os financiamentos para a compra de um apartamento ou de uma casa podem ser feitos com o uso de recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ou do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).
Existe ainda a opção de financiamento diretamente com a construtora.
Financiamento pelo FGTS
O financiamento com o uso de recursos do FGTS faz parte do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). O valor do bem e do pagamento têm limites que vão variar periodicamente.
Só podem participar aqueles que têm uma determinada renda familiar máxima, sendo que o valor varia de acordo com cada região do Brasil. As taxas de juros que são cobradas nesse caso específico também são mais baixas que no SBPE, obedecendo sempre a um limite.
Financiamento pelo SBPE
No SBPE, não existe limite de renda. Sem contar que, quando o valor do bem está nos limites do SFH, as taxas de juros não podem ultrapassar 12% ao ano. Quando o financiamento é feito pelo SBPE e fora dos limites do SFH, as taxas de juros podem ser maiores que 12%.
Financiamento diretamente com construtoras
Os financiamentos realizados diretamente com as construtoras garantem maior flexibilidade de negociação aos compradores. Não há imposição de renda, taxas de juros ou de limites sobre os valores financiados. No entanto, há riscos muito maiores para os investidores.
As empresas podem financiar a construção do apartamento ou da casa com algum banco. Nesse caso, o bem comprado está hipotecado ao banco. Em outras palavras, isso significa que, caso a empresa venha a falir e deixar uma dívida com o banco, o investidor pode perder o seu imóvel.
O comprador quita o bem com a construtora, mas ele continua hipotecado. Ainda que a dívida seja quitada, é fundamental exigir que a construtora retire o bem da hipoteca, se for esse o caso.
A comprovação disso, conhecida como certidão de ônus reais, pode ser conseguida em qualquer cartório. Para retirá-la, é necessário informar o endereço do apartamento ou da casa. Se a empresa vier a falir e o banco quiser o bem como pagamento, a certidão vai comprovar que o investidor está protegido.
Além disso, a construtora pode falir antes de a obra terminar e deixar o comprador sem o imóvel. Sendo assim, antes de entrar em um financiamento como esse, é preciso visitar outros empreendimentos da construtora e analisar se ela tem alguma irregularidade com a justiça.
Quais as diferenças entre os tipos de financiamento?
Os bancos não podem fazer a cobrança de uma taxa de juros acima de 12% ao ano dentro do SFH, no entanto, existem limites no valor do financiamento. Fora do SFH, é permitido financiar imóveis com valores mais altos.
Há flexibilidade para negociar nos financiamentos com construtoras. Cabe às empresas estipular o valor máximo que vai ser financiado.
Quais as vantagens e as desvantagens do financiamento?
O financiamento tem como benefício a rapidez, pois assim que ele é aprovado, o dinheiro é liberado ao investidor para a compra do imóvel.
A desvantagem dessa modalidade está nos juros que são bem maiores que o consórcio. Além disso, há dois outros seguros incluídos no financiamento: Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e de Morte ou Invalidez Permanente (MIP).
Outro ponto negativo: a burocracia é bem maior para se fazer um financiamento e é preciso dar uma entrada na compra do bem. Embora seja uma opção mais cara, tem sido uma boa escolha para aqueles que têm urgência para ficar livre do aluguel. E que buscam disponibilidade imediata do imóvel.
O prazo para fazer o pagamento também é maior quando se compara ao consórcio, podendo chegar a 35 anos. Outro benefício é a segurança no valor das mensalidades. Ainda que o bem passe por forte valorização, as parcelas não correm o risco de sofrer aumento, pois permanece o acordo em contrato.
Isso não ocorre na modalidade consórcio, já que em cenário de alta valorização, a carta de crédito pode não ser suficiente para a compra de um imóvel no padrão desejado.
O que avaliar para escolher entre um financiamento ou consórcio de imóvel?
Aqueles que estão interessados em comprar um imóvel e que não podem pagar à vista acabam encontrando algumas opções de crédito no mercado. Porém, sempre têm a seguinte dúvida: é melhor financiar com um banco ou fazer um consórcio de imóveis?
A resposta depende muito do perfil de cada investidor. Para que você possa decidir, é fundamental analisar as suas próprias necessidades no momento e conhecer os benefícios que cada modalidade vai proporcionar.
Quando o financiamento é a opção adequada?
Há algumas diferenças bem marcantes entre o financiamento e o consórcio. Se, por um lado, o valor final de um imóvel a partir do financiamento é mais alto devido à cobrança de juros, por outro, no financiamento, o investidor pode ter as chaves da residência em mãos tão logo o crédito seja aprovado, o que geralmente leva cerca de um a dois meses. No consórcio, é preciso aguardar ser contemplado ou sorteado, levando um tempo imprevisível.
A melhor opção, portanto, vai depender do perfil de cada comprador. Caso você precise de um imóvel imediatamente, a melhor alternativa pode ser o financiamento.
Você vai pagar mais caro (mensalidades mais altas), porém, vai ter um imóvel pronto para morar no momento em que quiser (a menos que esteja comprando um imóvel em construção). Portanto, o primeiro passo é avaliar a sua necessidade e, claro, o que o seu orçamento comporta.
Quais são as diferenças entre financiamento e consórcio?
A grande diferença entre financiamento e consórcio é a forma de pagamento. Normalmente, os financiamentos dos bancos que costumam cobrar cerca de 20% do valor do bem de entrada.
Além disso, nesses casos, taxas de juros incidem sobre as parcelas, baseadas nas tabelas SAC ou Price. Elas determinam as dinâmicas das taxas de juros e amortização. Nos financiamentos, ainda pode ser cobrada taxa relativa ao seguro que garante o pagamento das parcelas.
Já nos sistemas de consórcios, o consorciado paga somente as mensalidades determinadas pela administradora no contrato. Essas mensalidades incluem as taxas de administração, o fundo comum (que é criado para gerir a poupança destinada para a aquisição dos bens), o fundo de reserva (proteção para garantir o funcionamento do grupo) e, em alguns casos, o seguro.
Financiamento ou consórcio? O que é melhor?
Sem dúvidas, a melhor forma de comprar imóveis é o pagamento à vista. No entanto, como sabemos, essa não é uma possibilidade para a maioria das pessoas. Entre as demais formas de aquisição, podemos considerar o consórcio a melhor opção, devido aos valores praticados.
Principalmente pela não incidência de juros, as mensalidades de um consórcio podem chegar a ser 10 vezes mais baratas que as parcelas de um financiamento.
Em certas ocasiões, o valor total pago no consórcio pode ser até metade do que seria pago em um financiamento bancário. Portanto, podemos dizer que essa modalidade é uma forma de economizar. Se você ainda não está convencido, vamos lembrar de mais algumas das vantagens dos consórcios frente aos financiamentos:
Entrada
A grande maioria dos financiamentos será exigido aproximadamente 20% do valor do bem de entrada. Essa, porém, não é uma exigência dos consórcios, sendo uma grande vantagem para quem não tem dinheiro guardado.
Juros
Como mencionamos, nas mensalidades dos consórcios, não são cobrados juros. Além disso, as taxas de administração costumam ser inferiores às cobradas pelos bancos. Isso contribui para o alcance de um saldo positivo na conta ao final do investimento.
Lances
É possível antecipar a contemplação utilizando os lances. Dessa forma, nem sempre será necessário esperar a contemplação por meio dos sorteios.
Aprovação de crédito
Para conseguir um financiamento com qualquer banco, é preciso estar com sua situação cadastral e de crédito regular. Ou seja, não é possível pedir financiamentos com o nome sujo.
No caso dos consórcios, a situação do consorciado só é analisada quando ele é contemplado pela carta de crédito. Assim, é possível começar a pagar as mensalidades e ter tempo para regularizar sua situação.
Na Embracon — administradora oficial dos consórcios Renault, Nissan e Stara — por exemplo, é realizado uma análise de perfil do consorciado. Desse modo, podem verificar a condição de crédito positivo do consorciado antes da adesão.
FGTS
Para consórcio de imóvel, é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para realizar lances ou quitar parcelas do consórcio. Essa pode ser uma ótima alternativa para antecipar a contemplação.
Desistência
Em muitos casos, é possível vender ou transferir a cota de consorciado para terceiros. Essa flexibilidade pode ser muito vantajosa, principalmente para quem deseja ingressar em um grupo já em andamento. Também pode ser utilizada pelas pessoas que precisam desistir por não conseguir arcar com as mensalidades.
Como escolher uma administradora de consórcios? Ao escolher uma administradora, deve-se tomar alguns cuidados para evitar surpresas desagradáveis, como fraudes e golpes.
É fundamental verificar se a administradora em questão é regulada por meio do site do Banco Central. Para operar com consórcios, todas as administradoras devem ter autorização. Além de, claro, cumprir com as normas de regulação da organização.
Na hora de fazer uma escolha, lembre-se de verificar as regras de funcionamento e as normas contratuais em questão. Alguns fatores como quantidade de grupos disponíveis, planos e prazos para pagamento também requerem atenção especial e devem ser analisados.
Após essas explicações, certamente você vai saber optar pelo financiamento ou consórcio. A dica é levar em consideração todas as suas necessidades no momento e fazer uma boa escolha. Lembre-se de respeitar sempre o seu orçamento financeiro para não ter problemas futuros.
E aí, o que achou do texto? Gostou? Quer aproveitar a sua visita em nosso blog para continuar aprendendo? Então, aproveite para ler “Como ser contemplado mais rápido no consórcio?”.
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