Comprar ou vender um imóvel engloba diversas questões e processos burocráticos, por esse motivo, antes de entrar em uma negociação, é fundamental que você analise com cuidado se estão irregularidades sobre a propriedade. Mas, afinal, você sabe como é feita a regularização de imóveis?
Escrituras, certidões e outros documentos são extremamente importantes para tornar o imóvel legível a negociações, além de garantir legalidade perante o pagamento de impostos e outras obrigações. Um imóvel sem escritura, por exemplo, é o mesmo que uma pessoa sem RG.
Pensando esse motivo, vamos te dar as principais informações sobre o processo de regularização e quais são os passos que você deve seguir para regularizar um imóvel. Confira na sequência!
Por que é importante regularizar um imóvel?
A irregularidade de um imóvel pode impactar negativamente nas finanças e até mesmo na perda da propriedade. Mas tendo os documentos em dia, é possível realizar negociações de compra e venda sem maiores problemas, além de se manter em dia com o pagamento de impostos.
É com a regularização imobiliária que o proprietário passa a ter o direito real ao bem adquirido. Se você não emitir escritura, registro ou outros documentos em cartório, não existe qualquer tipo de confirmação legal de que o imóvel pertence ao seu nome.
Existem vários motivos para você realizar a regularização de imóveis junto à prefeitura, mas o principal é ficar longe de confusões judiciais. As consequências são as mais diversas, como, por exemplo, o imóvel ser tratado como clandestino pelos órgãos públicos.
Fora os pagamentos de multas, o proprietário pode ficar impossibilitado de realizar qualquer negociação envolvendo o bem. O imóvel também fica inelegível para casos de doação ou herança.
Documentos necessários para regularização de imóveis
É perceptível a preocupação com a temática, uma vez que a burocracia envolvida não é algo muito fácil. Papéis e assinaturas começam a aparecer de todos os lados no momento da compra ou venda de um imóvel. E isso acaba fazendo com que muitas pessoas fiquem não consigam resolver algumas questões, e dificultem ainda mais o processo.
Fique ciente que um dos principais problemas da regularização dos imóveis está a falta de documentação, independente de ser compras antigas ou recentes, e a venda por contrato de gaveta. As “adaptações” para regulamentação jurídica torna o negócio algo sem confiança, contribuindo para que problemas possam afetar o interessado no imóvel.
Sendo assim, é sempre bom saber que para fazer a regularização imobiliária é necessário contar com profissionais da área para não ter problemas desnecessários.
Regularização de imóveis: escritura e registro
Todo imóvel precisa de uma escritura e registro, isso porque são eles que regularizam e definem quem é o proprietário.
Imagine a seguinte situação: todos nós possuímos uma certidão que, legalmente, deveria ser feita após o nascimento, já que é esta que indica os nossos primeiros dados de identificação, além da nossa paternidade.
De forma geral, a escritura de um imóvel juntamente ao registro dela no cartório, são basicamente uma certidão de identificação, onde, os principais dados da propriedade são catalogados perante a justiça. Você já pensou o quão complicado seria comprovar o domínio de um imóvel, sem nenhum documento que comprove isso?
Como regularizar imóveis sem escritura e registro?
Há imóveis que, por terem sido comprados ou vendidos há muitos anos atrás ou por um meio informal, não possuem escritura. É nessa hora que uma futura venda torna-se muito mais complicada.
Já imaginou aquele imóvel urbano que você está namorando há meses e quando for finalizar a contratação descobrir que a propriedade não possui escritura e registro legal.
Como proceder?
Mas não precisa se preocupar, existe a possibilidade de realizar a regularização do imóvel, pagando a escritura e o registro e colocando a situação sob controle, porém é necessário saber que o atual proprietário irá desembolsar um valor salgado por isso. O valor da escritura é cobrado de acordo com uma tabela progressiva que varia de acordo com o preço do imóvel e do estado em que o imóvel está localizado.
Com relação ao valor pago para o registro, também existe uma tabela com valores específicos, podendo ser pago no Cartório de registro de imóveis. É prioritário que um imóvel tenha escritura e esteja registrado no cartório para que o mesmo seja vendido.
Regularização do imóvel sem o habite-se
Se o imóvel é construído dentro da lei, a prefeitura entrega um documento informando que a obra está de acordo com as conformidades legais. Esse documento se chama habite-se.
Para resumir, este documento é válido tanto para prédios recém-construídos, como para aqueles que passam por reformas.
O poder público informa por esse documento que o imóvel está de acordo para ter moradores. Ou seja, é um documento que permite que o imóvel reformado ou recém-construído possa ser ocupado.
Qual o problema de não possuir esse documento?
Um dos problemas de não possuir esse documento, é que vai acabar pagando mais caro pelo IPTU. E com isso, ter problemas ao vender o imóvel.
Como fazer esse documento?
A melhor forma é contratar um engenheiro que vai elaborar a planta da obra e informar se está de acordo com a lei. Mas tudo isso só poderá ser feito com a autorização da prefeitura.
Assim que o engenheiro fizer o parecer da planta da obra, entre em contato com a prefeitura. A partir daí é muito simples, basta entregar a planta e solicitar a regularização.
Regularização de imóveis: ITBI
Outro registro fundamental que precisa ser pago durante esse processo é o ITBI. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo recolhido pela prefeitura da cidade.
Esse documento indica o processo de compra e venda de um imóvel. O valor só é pago quando ocorre a troca comercial de um imóvel, excluindo situações de heranças e doações.
O valor desse imposto é calculado com base no valor do imóvel. Hoje em dia, ele gira em torno de uma porcentagem média de 2% do valor total para compras realizadas à vista.
Regularização de imóveis com dívidas
Um imóvel pode ficar em dívidas por atrasos de pagamento do IPTU, falta de pagamento de parcelas do financiamento, e até mesmo por conta de gastos dentro do condomínio.
Para esclarecer algumas dúvidas, caso essas dívidas não sejam quitadas, o imóvel poderá ir a leilão.
Contudo, para fazer essa regularização, é necessário realizar uma negociação com cada parte responsável pelas dívidas. Em situações de dívidas de condomínio, deve-se tentar a negociação com o mesmo. Já se for a respeito do financiamento, a dica é negociar diretamente com o banco.
Regularização de imóveis: contratos de gaveta
Muitas pessoas ainda optam por realizar um contrato de gaveta. Situação em que o imóvel não possui registro da transação imobiliária e a venda é realizada de maneira informal.
Não tem como fugir das consequências, a regularização de imóveis que foram vendidos ou comprados desta maneira, implica na realização da escritura, do registro e no pagamento do ITBI.
Justamente por não possuírem registro público, os contratos de gaveta não são muito confiáveis e precisam ser evitados sempre. Opte sempre por um serviço de imobiliárias que não realizam a venda de imóveis que não estão com a documentação em dia.
Outra grande questão também seria o fato de que o antigo proprietário ainda é visto como o dono do imóvel. Por esse motivo, legalmente, será ele que terá que responder na justiça por futuros problemas.
É necessário estar atento à atual situação da propriedade que estará comprando. Contudo, toda imobiliária precisa cobrar a regularização de imóveis e impedir que prédios e edifícios irregulares sejam comercializados, o que facilita muito na hora de fechar negócio.
O que aparenta ser mais fácil no momento, pode acabar causando muitas dores de cabeça para o dono do imóvel. Na dúvida, sempre cuide bem da regularização dos seus imóveis, tanto na compra quanto na venda.
Quais os passos para regularizar um imóvel?
O passo a passo da regularização de imóveis envolve algumas etapas fundamentais às quais você deve estar atento. Separamos um passo a passo básico para você seguir na hora de organizar toda a documentação.
Entrada no cartório
O primeiro passo para a regularização de imóveis é procurar o Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde a propriedade está localizada e dar entrada no procedimento. Para não ter problemas, é necessário apresentar o contrato de compra e venda do imóvel.
Com esse documento, será possível emitir a escritura da propriedade. Essa é a primeira parte do processo de regularização, afinal, sem a escritura do imóvel, todo o restante dos procedimentos fica invalidado. Por esse motivo, não se esqueça de ter a escritura em mãos para, então, solicitar a abertura de matrícula do imóvel.
Alvará de Regularização
Quando tiver a matrícula em mãos, o próximo passo que você precisa ter em mente é solicitar o Alvará de Regularização, que atesta os procedimentos legais de construção do imóvel.
Vale ressaltar que esse documento vale apenas para propriedades já construídas. Em caso de terrenos e obras ainda inacabadas, é preciso dar entrada no Habite-se na prefeitura.
Certidões negativas
Depois que regularizar o imóvel perante o órgão municipal da cidade de origem do imóvel, é chegada a vez de emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND). Essa fase deve ser realizada em um posto da Receita Federal de sua cidade.
Com esse documento, será possível regularizar a sua situação financeira com o INSS, além de confirmar se não existem dívidas em aberto em seu nome. Esse comprovante também é essencial para a regularização do imóvel.
Averbação do imóvel
Por último, mas não menos importante, é extremamente importante que você confirme a averbação de construção do imóvel, mais um passo que deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade de origem da propriedade.
Com esses passos concluídos, finalmente o imóvel está regularizado e em seu nome, podendo agora ser negociado da maneira que você preferir, sem que haja contestação legal para isso.
Meu imóvel está irregular e agora?
Localizar os antigos proprietários
Uma das opções que podemos sugerir para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários, sendo esta a alternativa mais simples e eficiente. Assim que localizar os antigos proprietários, basta as partes comparecerem no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.
Não se esqueça que deverão ser apresentados vários documentos como: RG, CPF, se for casado, Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros.
O mais indicado é sempre entrar em contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será necessário, para que não se perca tempo neste procedimento.
Outra alternativa é a ação de Usucapião
Você pode não conseguir a localização dos antigos proprietários, especialmente, quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, impossibilitando, talvez, a ação de Adjudicação Compulsória. Neste caso, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião.
O processo de usucapião serve unicamente para permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence ao mesmo. Em outras palavras, o pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.
Mas tenha calma, pois existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou Judicial possa ser solicitada, por isso, busque informações mais detalhadas sobre Usucapião para conseguir prosseguir com o procedimento.
Nesta fase, o principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. E por que isso acontece? É que, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não possuem escritura, como já mencionado anteriormente. E mesmo que realizassem esse tipo de negociação, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.
Por esse motivo, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente.
Além destes casos destacados acima, é importante ressaltar mais 03 casos para vocês de Imóveis irregulares e como você pode fazer para regularizá-los, vejamos à seguir:
1. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta?
Em primeiro lugar, é necessário compreender o que seria um contrato de gaveta, ou seja, esse contrato é fechado quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida.
Nesse quesito é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o famoso contrato de gaveta.
O maior risco nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Dessa forma, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele continua mantendo o direito de vendê-lo para outros interessados se quisesse agir de má fé – entre outros riscos. Por isso, é extremamente importante não fechar negócios desse tipo.
Busque sempre registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma boa saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.
2. O imóvel não possui habite-se: como regularizar?
Vamos lá, como já dito anteriormente, o habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto, além das exigências da região.
Um dos maiores problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Isso por si só já é motivo de ter sempre um pé atrás, mas além disso, a prefeitura também tem o direito de cobrar multas, pois a obra está irregular!
Em outras palavras, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você com certeza irá precisar da autorização da prefeitura, todavia, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei.
Depois deste processo, com o parecer do engenheiro e a planta da obra, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização, por meio administrativo. Como se tivesse fazendo seu primeiro habite-se.
Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas é extremamente importante. Caso você queira vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Sendo assim, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo!
3. Como regularizar se o imóvel contém dívidas?
Nessa etapa, existem 02 tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário!
Para resumir, a dívida do imóvel costuma ser o atraso no IPTU ou de taxas condominiais. Nessas situações, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local em que ele habita. Fora isso, o proprietário pode renegociar a dívida do IPTU diretamente com o órgão do seu estado.
Nos casos de dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco. E por que é necessário resolver esse problema? Simples, quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, pode correr o risco de perder o bem para a justiça. Ou seja, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.
Alguns cuidados na hora de comprar um imóvel
Comprar um imóvel é um grande investimento e demanda muito tempo de pesquisa e análise para garantir a melhor decisão. Desse modo, não se trata de uma decisão que se toma de um dia para o outro. É necessário ter muito planejamento e estar consciente para que tudo ocorra da melhor maneira possível, evitando problemas no futuro.
Realizar um sonho como esse tem ficado cada vez mais fácil, com tantas instituições financeiras disponibilizando financiamentos com taxas que variam entre 5% e 12%.
Sem falar nos consórcios, que facilitam muito a vida daqueles que querem ter a sua própria casa.
No entanto, apesar das facilidades, é importante que se tomem alguns cuidados antes de fechar a compra. Pensando nisso, preparamos este post com alguns fatores que devem ser levados em conta nesse momento.
Esteja atento à localização
Antes de fechar a compra, é preciso considerar a localização do imóvel, já que é um fator bastante relevante quando se fala em qualidade de vida.
Dessa forma, investigue se a construção fica próxima de estabelecimentos comerciais. Hospitais, escolas, academias, shoppings, mercados, padarias e, principalmente, do seu local de trabalho. É indispensável que você tenha isso em mente para facilitar a sua rotina.
Analise a estrutura do imóvel
O ideal é que toda a condição do espaço seja avaliada, embora seja um imóvel novo. Então, verifique fechaduras, janelas, pintura, torneiras, pias, portas, chuveiros, vidros, ralos, pisos, interruptores. Não deixe de constatar se existem vazamentos ou rachaduras nas paredes e no teto.
Lembre-se de que os imóveis novos podem ter problemas também, e é por esse motivo que se deve tomar alguns cuidados.
Analise os documentos
Por que é tão importante analisar os documentos na hora de comprar um imóvel?
Simplesmente porque essa análise vai resguardar o comprador, que vai ficar sabendo se há processos, litígios, dívidas e demais impedimentos para a aquisição do patrimônio.
No caso do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), por exemplo, o dono do imóvel deve quitar todos os débitos pendentes antes de vendê-lo. Caso isso não seja possível, o comprador tem o direito de negociar um desconto no valor do imóvel. Assim, ele vai transferir a dívida para o seu nome e quitá-la.
Além das certidões negativas e dos documentos do vendedor, é necessário correr atrás de toda a documentação do imóvel, como a matrícula atualizada, que vai apontar se existem impedimentos para a venda, como hipoteca, penhora judicial ou indisponibilidade. Em caso de apartamentos, é importante pedir também a declaração de inexistência de débitos do condomínio.
Lembre-se de que são muitos detalhes em uma contratação antes de comprar um imóvel. Assim, tanto quem compra como quem vende devem estar a par de todos os detalhes para evitar incômodos e transtornos indesejáveis.
Antes de fechar o negócio, leia todas as cláusulas com atenção e tenha certeza de que conhece todas as características do imóvel.
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