Por muitos anos o brasileiro nutriu o sonho de ter imóveis como investimento. E, geralmente, as discussões começam com a possibilidade de comprar uma casa ou apartamento para ganhar dinheiro com o aluguel.
Trata-se de uma prática que os brasileiros enxergam como uma forma de ampliar o patrimônio ou até mesmo para garantir uma aposentadoria mais segura. Durante a pandemia de Covid-19, o interesse por imóveis aumentou no Brasil, chegando a um aumento de 57,5% de compra somente em 2020, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Trata-se de um número tão expressivo, que supera até mesmo o percentual de pessoas interessadas em alugar casas ou apartamentos.
Um levantamento realizado em 2020 pelo Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) constatou que quase 29% dos brasileiros têm algum tipo de imóvel. O principal motivo apontado é ter estabilidade e segurança diante de qualquer tipo de problema financeiro.
Embora na maioria dos casos o brasileiro tenha interesse em comprar um imóvel para ter como lar, tem se popularizado bastante a compra de imóvel para ter uma renda extra, seja com a venda ou mesmo com o aluguel.
Mas, será que realmente vale a pena alugar o seu imóvel? Vamos entrar nos detalhes a seguir, para que você leve em consideração antes de investir em uma nova casa ou apartamento para essa finalidade.
Por que investir em um imóvel?
Antes mesmo de entrar nos detalhes sobre se vale a pena comprar para alugar, é preciso entender como funciona o mercado imobiliário.
Segundo especialistas do setor, o ramo imobiliário foi um dos que mais se deu bem mesmo diante da crise financeira que veio com a pandemia de Covid-19. Afinal, mesmo diante de uma crise, é possível se deparar com boas oportunidades de compra de imóvel.
Para isso, claro, é preciso considerar uma série de fatores. Antes de tudo, é preciso entender o tipo de imóvel que deseja comprar e para qual finalidade. Por exemplo, a ideia é ter um imóvel comercial? Ou um residencial?
Nesse sentido, o tamanho do imóvel e a sua localização podem ser determinantes para entender se o investimento vale a pena.
Lembre-se que a compra de um imóvel pode ultrapassar os seis dígitos. Trata-se de um investimento muito alto, portanto, pesquise com calma o tipo de imóvel, veja os valores por metro quadrado de sua cidade e bairro e acompanhe a movimentação do local, para saber se seria desejado por possíveis inquilinos.
O que levar em consideração na compra de um imóvel
A seguir, confira um checklist para levar em consideração antes da compra de um imóvel:
- Fique atento à concorrência na região: é sabido que a região é determinante para a compra da sua casa ou apartamento. Porém, observe bem como funciona a demanda: as casas estão passando por um processo de desvalorização? Tem muita gente querendo vender ou alugar imóvel na mesma região? Como as pessoas encaram o bairro? Dar uma volta no local, conversar com pessoas que têm imóveis na região e fazer uma pesquisa prévia é essencial para observar esse fator.
- Conheça o público do local: um bairro diz muito sobre o público. Vale a pena entender o que as pessoas frequentam e qual tipo de arquitetura mais comum nas redondezas, para atrair possíveis locatários.
- Faça planos para o futuro: qual o seu objetivo com o imóvel? Se deseja ter apenas uma boa transação, vale mais a pena entender se o bairro gera uma boa oportunidade, ou seja, se é próspero e com bom índice de valorização. Mas, se pretende alugar, talvez procurar locais mais atrativos, que sejam próximos à região central, podem aumentar as chances de se ter uma boa renda com aluguel. De qualquer forma, faça as contas e compare com as residências locais, para ter uma ideia de quantos meses você teria que receber para compensar a sua compra (caso opte pelo aluguel). Assim como o planejamento é necessário para a aquisição da sua nova casa ou apartamento, decidir como gerar uma renda com o seu bem também exige preparo, avaliação e, na maioria dos casos, muita paciência.
Investir em um imóvel para alugar vale a pena?
É essencial ter um bom planejamento antes de decidir investir em um imóvel para alugar. Se você for bem organizado e se manter atento às possíveis oportunidades, pode muito bem aumentar seu patrimônio e garantir uma boa renda extra com o aluguel do seu imóvel.
Afinal, um imóvel geralmente tem um bom índice de valorização, mesmo em momentos de crise, como a da pandemia de Covid-19.
Uma boa forma de saber se o aluguel vale a pena com o passar dos anos é acompanhar o índice FipeZap, que mede o preço médio de venda e locação nas cidades brasileiras. Somente no ano passado, a rentabilidade média do aluguel fechou em 4,7% em 2020, um aumento de 0,03 pontos percentuais comparado ao ano anterior. Esse índice deve ser usado como comparativo com outros tipos de investimento em renda fixa, como a poupança, que fechou em 2,11%, e o CDI, que fechou o ano passado em 2,75%.
Saber o significado desses percentuais é importante, porque permite entender se manter um aluguel e ter um inquilino morando vale mais a pena do que vender o imóvel e aplicar o dinheiro de outra forma, por exemplo. Portanto, se o índice de aluguel, que acompanha outras variáveis econômicas, incluindo o IGP-M, se mantém mais elevado que os índices de renda fixa, significa que vale a pena, sim, ganhar dinheiro com o seu imóvel alugando-o para uma pessoa ou uma família inteira.
Porém, é preciso observar outros fatores para considerar o aluguel do seu imóvel.
Acompanhe os gastos da compra do imóvel
Quanto será necessário para o investimento do imóvel que você deseja colocar para aluguel? Entender esses custos é essencial. Não tenha receio de pôr tudo na ponta do lápis, para que você realmente tenha condições de fazer o cálculo de quanto tempo demoraria para pagar o investimento que fez.
Se você comprou o imóvel à vista, por exemplo, pode ter uma boa vantagem, uma vez que é possível obter desconto nesse tipo de transação. Mas, se comprou por meio do financiamento, precisa considerar os juros, que podem fazer com que o bem, a prazo, custe mais que o dobro de seu valor. No caso da compra por meio do consórcio (que iremos detalhar neste artigo), você conta com a vantagem de ter o poder de compra à vista - mas, mesmo assim, precisa colocar no papel todos os gastos envolvidos em sua compra.
Não tenha pressa de reformar
Se você já tem a sua casa e o seu emprego, pode levar a reforma do seu imóvel para locação no seu tempo. Não se endivide para deixá-lo da melhor forma possível para os inquilinos. Com uma boa organização financeira, você pode determinar o melhor momento para gastar com reformas.
É sempre bom lembrar: cada gasto deve ser incluído como um tipo de investimento. O retorno virá com o aluguel.
Calcule valor de impostos e demais gastos
Se você comprou um apartamento para alugar, precisa considerar o valor do condomínio, além dos impostos correntes de qualquer tipo de moradia, como IPTU, manutenção, água, luz, saneamento, entre outros.
Se tiver que realizar algum tipo de reforma, o valor também deve ser considerado, assim como qualquer tipo de item que você tenha comprado para o seu imóvel.
Após finalmente ter investido no imóvel para locação, o próximo passo é definir qual foi o gasto total, entender o valor ideal para cobrar de aluguel e fazer as contas. “Por exemplo, caso a pessoa compre um imóvel de R$ 200 mil, é necessário que o custo líquido de locação do bem seja superior a R$ 950, ou seja o valor da locação retirando os gastos com manutenção do imóvel, que seja cerca de 0,5% bruto”, explicou Raffaela Fahel ao Estadão Imóveis.
Procure um corretor ou uma empresa especializada para sua locação
Com o aquecimento do mercado imobiliário e o avanço do segmento no universo digital, tem se apresentado diversas oportunidades para deixar o seu imóvel para aluguel.
Nesses casos, é sempre bom contar com a ajuda de uma imobiliária ou um corretor, seja para identificar o melhor valor para determinar como aluguel ou até mesmo na publicidade da sua casa ou apartamento. É sempre mais fácil ter interessados quando se tem uma plataforma ou uma empresa por trás de seu anúncio, o que ajuda bastante na hora de encontrar um novo inquilino o mais depressa possível.
Sem falar que, com a ajuda desses intermediários, você não precisa se preocupar tanto em encontrar pessoas. Claro que existe uma cobrança para esse tipo de serviços. Faça as contas e veja qual seria a melhor opção para que você tenha um bom retorno do seu investimento.
Dicas para quem deseja colocar imóvel para alugar
Confira a seguir algumas dicas importantes na hora de colocar o seu imóvel para alugar - seja casa, apartamento ou até empreendimento comercial.
Invista em uma boa apresentação
As pessoas querem morar em locais em que se sintam confortáveis. Por isso mesmo, invista para deixar o imóvel mais atrativo possível para os possíveis inquilinos. Se isso representar um investimento muito significativo, bem, você pode repassar no valor final do aluguel.
Vale mais a pena atrair pessoas que realmente queiram permanecer no seu imóvel por um bom tempo do que preencher a vaga com inquilinos que procuram apenas o valor mais em conta.
Para que o imóvel tenha uma boa apresentação, é preciso cuidar muito bem do quintal, manter a pintura sempre renovada, evitar qualquer tipo de sujeira e, principalmente, cuidar para que os sistemas elétrico e hidráulico estejam em pleno funcionamento, para evitar qualquer tipo de reclamação posterior.
Trabalhe com boa estratégia de divulgação
Algumas plataformas online facilitam bastante o anúncio do seu imóvel. Você também pode contar com o serviço de imobiliárias ou corretores para esse tipo de estratégia, levando em consideração os custos envolvidos com tudo isso.
Aproveite para tirar boas fotos, com alta qualidade, para atrair ainda mais pessoas para o seu imóvel.
Defina um preço compatível com a região
A região é determinante para a precificação do seu imóvel. Embora muitos proprietários que tenham reformado seu imóvel sintam atraídos por deixar o preço nas alturas, caso busque competitividade o mais indicado é definir um valor que esteja dentro dos padrões do bairro em que a sua casa ou apartamento está localizado.
Mantenha o imóvel aberto para visitação
A ida do possível inquilino ao local pode ser determinante para fechar a locação. Converse com a imobiliária ou plataforma responsável e facilite a visitação dos interessados: isso pode aumentar bastante as chances de se ter um novo inquilino em seu imóvel.
Tenha contato com o inquilino
Muitos inquilinos preferem morar em locais em que o proprietário não costuma visitar com frequência. Afinal, isso pode representar uma invasão de privacidade, uma vez que pode passar a má impressão de vigilância do local.
Porém, vale a pena investir em uma relação saudável com o inquilino. Antes mesmo de fechar o negócio, você pode conversar para entender as expectativas e até mesmo tirar algumas dúvidas em relação ao imóvel.
Esse tipo de relacionamento costuma facilitar bastante em casos em que o imóvel precisa ser reparado. Com boa conversa, você pode atender às necessidades do inquilino quando puder ou até mesmo contar com a colaboração dele diante de algum imprevisto com o seu imóvel.
Seja flexível
Alguns inquilinos podem propor algumas ideias para lidar com o imóvel durante a moradia. Por exemplo, a inclusão de um portão automático em caso de se ter um portão manual. Por que não adotar essa ideia?
Você pode lidar com isso de diferentes formas: abatendo o valor da mensalidade, ajudando no pagamento de algumas dessas ideias, enfim, da maneira que você achar melhor.
Embora o proprietário tenha algumas obrigações, as ações de alguns inquilinos podem fazer com que o imóvel se valorize ainda mais, caso ele venha a sair no futuro.
Seja transparente
Muitos inquilinos se sentem incomodados com o possível reajuste do valor do aluguel. O ideal é deixar isso já estipulado em contrato, para que tudo fique alinhado desde o começo.
E, caso se depare com situações em que não concorda com o que o inquilino propõe, você está em seu direito de ser transparente e não negociar determinadas demandas.
Com um bom relacionamento, sempre prezando pelo respeito à privacidade, você pode ter uma boa experiência com o aluguel do seu imóvel. Assim pode ganhar seu dinheiro mensalmente sem ter que passar por algum tipo de dor de cabeça.
Como investir em um imóvel
Ficou interessado em comprar um imóvel para deixar como aluguel? A seguir, vamos mostrar quais são as formas possíveis de se comprar um empreendimento, casa ou apartamento para essa finalidade.
- Compra à vista: se você tiver um bom dinheiro em caixa, pode comprar o seu novo imóvel à vista. Embora não seja uma opção viável para a maioria das pessoas, a compra à vista pode gerar uma boa margem de negociação. Ou seja, 5% de desconto, por exemplo, em uma compra de mais de R$100 mil pode representar uma economia bem significativa.
- Financiamento: outra forma de comprar o imóvel é por meio do financiamento. Neste caso, é preciso ter pelo menos 20% do valor do imóvel para dar de entrada. O valor restante é financiado, com o acréscimo de juros: quanto maior a quantidade de parcelas financiadas, maior é a incidência de juros compostos, ou seja, juros sobre juros. Por conta disso, a compra de um bem financiado pode custar, a prazo, até duas vezes ou mais que o valor original.
- Consórcio: uma das melhores formas de investir em um imóvel é por meio do consórcio, justamente porque ele reúne o melhor dos dois mundos: a facilidade de parcelar do financiamento e o poder de compra à vista, tudo isso sem a necessidade de entrada ou de juros. Com o consórcio, você não sai com o bem na hora, mas tem a certeza de que está investindo em um bem a prazo com o valor justo.
Como fazer um consórcio de imóveis
Imóvel é sinônimo de investimento a longo prazo. Por conta disso, é preciso se preparar com bastante antecedência a sua compra, para que se tenha uma experiência positiva.
Para esses casos, o consórcio se apresenta como a melhor forma de investir em um novo imóvel. Você pode investir em um terreno para construir, comprar um apartamento na planta, apartamento decorado, casa já construída ou até mesmo um empreendimento comercial.
O primeiro passo é realizar uma simulação do seu bem. Para isso, é preciso identificar o valor necessário para a compra do imóvel que você deseja. Você não precisa saber o valor exato; apenas com uma estimativa, você pode prosseguir com a simulação.
Ao inserir o valor da carta de crédito, que corresponde ao valor total do bem, o próximo passo é selecionar a quantidade de parcelas que deseja dividir. O simulador é um método bem dinâmico de entender o valor das mensalidades e já retorna com as taxas do consórcio, como taxa de administração, que remunera as empresas de consórcio pelos serviços que realiza, e o fundo de reserva, que é uma espécie de garantia caso o grupo tenha inadimplentes.
Ao fechar o contrato de consórcio, você entra em um grupo, que reúne pessoas com interesses parecidos com o seu. No grupo são realizadas as assembleias, que acontecem uma vez por mês com o objetivo de definir os contemplados.
Você pode ser contemplado de duas formas: com os sorteios, em que todos têm as mesmas chances; ou com a oferta de um lance, que é um valor a mais que cada consorciado pode tentar pela Área de Clientes.
No caso específico de consórcio de imóveis, é possível utilizar os recursos do FGTS para tentar o lance.
Ao ser contemplado, é preciso passar por uma análise de crédito, momento em que a administradora faz a checagem dos dados pessoais e confere os rendimentos mensais do consorciado.
Se for aprovado, finalmente o consorciado tem acesso à carta de crédito, para realizar a compra do imóvel que deseja. Para isso, é preciso indicar o proprietário ou empresa responsável pelo imóvel que você deseja comprar, para que a administradora faça a transferência do valor integral da sua carta.
A grande vantagem da carta de crédito é que ela possui poder de compra à vista, o que dá uma boa margem de negociação na hora da compra.
Portanto, aproveite para se organizar e ter o consórcio a seu favor na hora de investir em seu imóvel para alugar. Com organização e paciência, você pode aumentar seu patrimônio e garantir uma boa renda extra. Faça uma simulação de consórcio de imóveis agora mesmo e invista em um futuro mais próspero para você e sua família.
