Há muitos anos a aquisição da casa própria tem se destacado como o maior sonho do brasileiro. Felizmente, existem diversas possibilidades de começar a pagar por um bem de alto valor como uma casa ou apartamento. Como forma de parcelamento, muitas vezes as pessoas acabam considerando opções como o financiamento e o consórcio.
Como o financiamento permite ter acesso ao bem assim que o interessado tem a linha de crédito aprovada pela instituição financeira, muitas pessoas acabam recorrendo a essa opção.
Nos últimos anos, a queda da taxa Selic tem atraído muitos brasileiros a considerarem o financiamento. Mas, uma vez que você fecha o contrato, pode perceber que os cálculos não são assim tão simples por meio dessa modalidade.
Por mais que você tenha acesso direto ao bem, por meio do financiamento precisa passar por uma série de comprovações para conseguir uma taxa razoável. Antes de tudo, o ideal é ter 30% do valor de entrada do imóvel - algo nem sempre possível para a maioria dos brasileiros, já que se trata de um valor que pode ultrapassar os seis dígitos. É possível começar a investir no seu lar com uma entrada inferior, porém as taxas para as próximas parcelas tendem a ficar maiores, levando o valor a prazo lá pra cima.
Uma simulação de compra de imóveis realizada pela Valor Investe mostrou que existe diferença entre os juros anunciados e os juros praticados pelas instituições financeiras. Para o financiamento de um imóvel de R$ 400 mil em 30 anos, por exemplo, a diferença entre a taxa anunciada e o que vai se pagar na realidade pode chegar a R$ 97 mil. Só essa diferença gera um acréscimo de quase 25%, sem contar os juros que já são praticados pela modalidade de financiamento.
Trouxemos esse cálculo para mostrar que, em busca de ter acesso à casa própria, muitos brasileiros podem achar que irão pagar um valor a prazo quando, na verdade, os juros tendem a elevar o valor total do seu imóvel para um valor que você não havia previsto. Não é comum que uma propriedade, que você achou que custaria entre R$ 400 mil e R$ 500 mil, possa atingir quase o dobro do seu valor.
Isso significa, então, que não vale a pena comprar a casa própria?
A verdade é que compensa, sim! Quando você se planeja para essa compra, consegue pagar por um valor a prazo mais justo. É aí que entra o consórcio de imóveis.
Como funciona o consórcio imobiliário
Diferentemente do financiamento, o consórcio imobiliário não exige valor de entrada e não faz cobrança de juros.
Para começar a investir na casa própria por meio do consórcio é bem simples. Primeiramente, você precisa fazer uma simulação no site da administradora e selecionar a opção de consórcio de imóveis.
Após inserir os principais dados básicos, você pode escolher o valor que gostaria para a compra do imóvel. Você não precisa ter o bem escolhido antes de começar a fazer o consórcio. O valor da carta de crédito é a referência. Por exemplo, se você souber o bairro e tiver uma ideia do tamanho da casa, pode ter uma boa ideia do quanto ela valeria. Assim, basta inserir este valor como carta de crédito.
Depois disso, você insere a quantidade de parcelas que pagaria por aquela carta de crédito. O simulador é uma forma bem dinâmica de fazer isso: você pode alterar o valor e a quantidade quantas vezes for necessário, até identificar o melhor valor de mensalidade, que já inclui a taxa de administração e o fundo de reserva. O simulador foi criado justamente para que você encontre o valor mais adequado aos seus rendimentos mensais.
Inclusive, todas as administradoras exigem que o valor de cada mensalidade não ultrapasse 30% dos seus rendimentos mensais. Por exemplo, digamos que você queira investir em uma carta de R$300 mil, em 100 mensalidades. Pelo simulador, você verificou que os valores das parcelas ficavam em torno de R$3.600, com as taxas já inclusas. Para conseguir pagar este valor de mensalidade, seus rendimentos mensais (contando com todos os integrantes da família) devem ser superiores a R$10.800.
As administradoras mantêm essa prática com o objetivo de evitar qualquer tipo de inadimplência que possa prejudicar os grupos de consórcio - que iremos explicar a seguir como funcionam.
O que são grupos de consórcio?
A partir do momento que você fecha contrato com a administradora, você entra em um grupo de consórcio, que reúne pessoas interessadas em bens parecidos com o seu.
O grupo abastece o fundo comum, ou seja, o valor utilizado para a contemplação das cartas de crédito.
Você pode ser contemplado de duas formas dentro do grupo: por meio dos sorteios mensais ou pela oferta de lance, ou seja, um valor a mais para conseguir acesso antecipado à sua carta de crédito. Pela modalidade mais comum, o lance livre, se o seu valor for o maior (ou seja, quitar o maior percentual de parcelas restantes), você é contemplado. Mas, se outro consorciado oferecer um valor maior, fique tranquilo: você pode tentar o lance nos sorteios seguintes.
O diferencial do consórcio imobiliário é a possibilidade de utilizar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como oferta de lance. Para isso, basta entrar em contato com a Caixa, conseguir o extrato com assinatura do gerente e fazer a oferta pela área de clientes.
A vantagem de ofertar o lance é que, além de sair com a carta de crédito e conseguir comprar o bem, você consegue terminar de pagar pelo seu consórcio de forma antecipada.
A única exigência para participar dos sorteios ou ofertar o lance é pagar em dia a sua mensalidade de consórcio. Por ser um modelo de autofinanciamento, em que vários integrantes contribuem em um mesmo fundo para garantir a contemplação de todos, pagar a mensalidade em dia é extremamente importante. Dessa forma, você contribui para que o grupo mantenha sua saúde financeira e possa contemplar a todos.
Tipos de lance
A seguir, confira os diferentes tipos de lance que podem ser ofertados, para que você possa se organizar e ser contemplado mais rapidamente.
Lance livre
É a modalidade mais comum e utilizada pelos consorciados. Você faz o registro do valor antes da assembleia; se o valor que você ofertar for o maior, você é contemplado.
Lance fixo
Nessa modalidade, o consorciado tem condições de prefixar um percentual para o valor do lance. Pode ser 25% ou 50% do total da carta de crédito, dependendo das regras do seu grupo de consorciados.
Lance embutido
Dentro da modalidade de lance fixo, você pode utilizar a própria carta de crédito como oferta de lance. Trata-se do lance embutido.
Se tiver investindo em uma carta de consórcio imobiliário de R$ 300 mil, por exemplo, pode descontar 25% desse montante para fazer oferta de um lance. Ao ser contemplado dessa forma, você recebe uma carta de crédito de R$ 225 mil - e o valor de R$ 75 mil, utilizado como lance, ajuda a pagar as mensalidades restantes do consórcio.
Lance antecipação
Outra forma de investir no valor de lance é contar com a modalidade de antecipação. É como se você formasse uma pequena ‘poupança’ para, mais pra frente, fazer uma oferta melhor de lance e ter mais chances de contemplação.
O que posso comprar com minha carta de imóveis
Ao ser contemplado com a carta de crédito para imóveis, você tem diversas opções de utilizá-la. A vantagem é que a carta possui poder de compra à vista. Isso pode facilitar uma boa negociação na hora da compra, já que o proprietário ou a empresa irão receber o valor integral pela transação.
Com o consórcio de imóveis, você pode utilizar a carta para:
• Investir em um terreno: uma boa opção para quem quer construir o seu lar do zero, aos poucos. A vantagem é que você pode deixá-la do jeito que sempre quis, mas terá que ter paciência porque pode demorar mais tempo. Você também pode comprar o terreno para vender depois ou até mesmo construir um empreendimento.
• Comprar apartamento na planta: quem compra um apartamento na planta consegue economizar até 40% do total, comparado à compra de um apartamento decorado.
• Comprar imóvel já construído: também é possível comprar um imóvel usado ou até um que já tenha sido reformado.
• Investir em um imóvel comercial: com o consórcio imobiliário, você também tem a opção de montar o seu próprio estabelecimento, seja para alugar ou até mesmo para gerar uma renda extra.
Vale lembrar que, quando você investe em um consórcio imobiliário, só pode utilizar a carta para a compra de algo relacionado a imóveis.
Caso o valor da carta seja maior que o bem, você pode utilizar até 10% da carta para despesas como transferência de propriedade, escritura, entre outras burocracias de cartório. Mas, se o saldo for insuficiente, você pode completar a compra com os seus próprios recursos. Converse com o proprietário e negocie a melhor opção para você.
Como quitar meu financiamento com consórcio de imóveis
Agora que você já conhece como funciona o consórcio imobiliário e suas opções para utilizar a carta de crédito, vamos entrar em detalhes sobre uma possibilidade que tem atraído muitas pessoas: poder quitar o financiamento com a carta de imóveis.
Como já mostramos, o consórcio apresenta condições mais flexíveis de compra do imóvel. Além de não ter que pagar entrada e não ter adição de juros, o consórcio deixa transparente o valor das mensalidades. Para evitar que o consorciado seja prejudicado com a diminuição do poder de compra por conta da inflação, a cada aniversário a cota passa por um reajuste, que é repassado nas mensalidades. O consórcio de imóveis acompanha as variações do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), que mede a variação dos custos de construções habitacionais. Isso significa que aquela casa ou apartamento que você tanto sonhou não ficará fora do alcance da sua carta quando você for contemplado.
Porém, pode acontecer de você ter começado a investir na sua casa por meio do financiamento. E, para que consiga terminar de pagar mais rápido, gostaria de ter um bom dinheiro para quitar as últimas parcelas, o que geraria um desconto nos juros.
Você pode utilizar a carta de imóveis para quitar o financiamento. A quitação de financiamento garante o desconto sobre juros futuros, isto é, sobre os juros que você pagaria, mas que, com a quitação, deixará de pagar.
Uma pessoa que fez um empréstimo de R$400 mil no banco, por exemplo, paga por um recurso que pode demorar 240 meses para quitar.
Imagine alguém que deve R$400 mil para alguma instituição financeira. Mas, para quitar o financiamento, precisa de R$250 mil. Com uma carta de crédito nesse valor, ela conseguirá fazer a quitação desse financiamento e se livrar dos R$150 mil que pagaria de juros e outras taxas. É um valor bem expressivo, não é verdade?
Como a carta de crédito possui poder de compra à vista, você consegue quitar de uma vez uma boa parte do que deve ao banco. Caso não dê para quitar tudo, você tem a certeza de que conseguiu evitar uma boa parte dos juros do financiamento com a ajuda do consórcio. Mas, se der para pagar e, ainda assim, sobrar um valor considerável da carta, você pode utilizar até 10% do total para despesas burocráticas, como tributos de transação, taxas de registro imobiliário etc.
Com a regulamentação do consórcio pelo Banco Central, por meio da lei dos consórcios (Lei nº 11.1795/2008), todas as instituições financeiras devem aceitar a carta de crédito como forma de quitação do financiamento. Ou seja, não é preciso ter liberação do gerente ou da instituição para que você consiga exercer o seu direito de pagar por um bem de alto valor com a ajuda do consórcio.
Como utilizar a carta de crédito para quitar o financiamento?
Ao receber a sua carta de crédito, seja por contemplação ou por meio de lance, você precisa indicar à administradora o desejo de quitar o financiamento.
É preciso que o financiamento esteja em seu nome e siga alguns requisitos, como:
• Aderir a contratos de financiamento e a consórcios posteriores a 2009 (quando a legislação entrou em vigor);
• Assinar contratos que sejam do mesmo grupo de investimento, ou seja, o financiamento imobiliário só pode ser encerrado com uma carta de crédito imobiliário contemplada;
• Ser contemplado no consórcio por meio de sorteio ou por lance;
• Estar previsto no contrato de financiamento o uso da carta de crédito para encerrá-lo;
• Fazer com que o bem financiado seja quitado por meio do contrato de consórcio.
Lance ou quitação parcial do financiamento?
Muitas pessoas aproveitam os recursos do FGTS para fazer a oferta de um lance.
Mas, digamos que você tenha um bom dinheiro guardado, que estava querendo utilizar para diminuir as últimas mensalidades do seu financiamento. Você sabia que, em vez de pagar parcialmente pelo financiamento, pode utilizá-lo para o lance em um consórcio imobiliário?
As vantagens são múltiplas. Digamos que o valor que você possua guardado represente 50% do total da sua carta de crédito. Após acompanhar alguns sorteios e ofertas de lance, você identificou que um percentual entre 30% e 40% pode dar boas chances de contemplação pelo lance.
Uma boa medida seria tentar utilizar o valor que possui como lance. Se o seu valor for o vencedor, você pode ter acesso à carta de crédito de forma antecipada. Ou seja, utilizando o exemplo de uma carta de R$ 400 mil: caso você tenha ofertado R$ 200 mil, e tenha sido contemplado, conseguirá ter acesso antecipado ao total da sua carta (R$ 400 mil) para pagar de uma só vez pelo financiamento. Além disso, vai garantir a quitação total do seu consórcio de forma muito mais rápida.
O que acontece depois de quitar meu financiamento com o consórcio?
A partir do momento que você consegue quitar o seu financiamento, você tem a certeza de que conseguiu evitar o pagamento de um alto valor de juros para a instituição financeira.
Caso tenha sido contemplado por lance e tenha terminado de pagar pela cota, você pode ficar tranquilo. A propriedade fica totalmente no seu nome, sem nenhuma dependência com o consórcio.
Mas, caso ainda tenha parcelas para pagar, o seu bem fica alienado à administradora. Essa medida é tomada para impedir que o consorciado contemplado possa se tornar um inadimplente e, assim, comprometer os demais integrantes do grupo.
Porém, você pode desfrutar do seu imóvel tranquilamente enquanto isso. Só que, enquanto tiver pagando as mensalidades do consórcio imobiliário, mesmo após a contemplação, seu bem não poderá ser vendido nem trocado enquanto tiver parcelas em aberto. Isso porque, enquanto estiver com parcelas em aberto, a propriedade do bem é dividida com a administradora. Para efetuar qualquer tipo de transação de um bem contemplado, mas que ainda precisa terminar de pagar, precisaria de autorização da administradora, que é credora do bem.
A lei determina que, dentro de um consórcio, são os interesses do grupo que contam. Ou seja, não é a empresa de consórcio que toma a decisão final de permitir a transação de um bem alienado.
Por lei, essa decisão envolve o grupo em que o consorciado está. E eles têm peso maior que o participante contemplado, que é um só.
Por isso, quando há casos em que o consorciado deseja fazer a transação do bem antes de concluir o pagamento das mensalidades, a administradora reúne o grupo. É essa decisão em conjunto que define se o consorciado pode ou não fazer a venda ou troca do bem que possui, por exemplo.
Quais são os benefícios de quitar um financiamento com consórcio?
Como mostramos nos exemplos acima, você pode economizar um valor bem considerável utilizando a carta de imóveis para quitar o financiamento. Além de ter a possibilidade de pagar por algumas despesas burocráticas, você pode aproveitar o dinheiro economizado para realizar uma série de atividades.
Com o consórcio, você não paga juros nem IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Outra vantagem é ter parcelas menores do que o financiamento, pois a taxa de administração e o fundo de reserva têm valores inferiores aos juros do financiamento. Com as taxas do consórcio, você paga, no máximo, 20% a mais do valor a prazo da sua carta. Pelo financiamento, você pode pagar quase o dobro do valor da sua casa ou apartamento. Uma diferença bem expressiva, não é verdade?
Uma das possibilidades de usar o dinheiro economizado é dar início a uma boa reforma. Quanto a isso, você pode contar com o consórcio de reformas: com cartas entre R$ 15 mil e R$ 30 mil, que podem ser divididas em até 40 mensalidades, você já pode se organizar para deixar os cômodos do jeito que sempre quis, já ir organizando a sua churrasqueira ou, quem sabe, até mesmo montar uma piscina nos fundos da sua casa.
Com o dinheiro que conseguiu economizar nessa transação, você também pode pensar em algum tipo de investimento a médio e longo prazo, que irá garantir a segurança de toda a sua família. Ou, quem sabe, pensar em investir em uma nova carta de imóveis, para a compra de uma casa ou apartamento na praia ou até mesmo um imóvel para alugar e, assim, gerar uma renda extra.
São muitas as possibilidades de investimento com o consórcio. Organize-se para quitar o seu financiamento e livrar-se o quanto antes dos juros das instituições financeiras.
Faça uma simulação e confira o melhor plano para você e para sua família!
